Création SCI
Structurez votre patrimoine immobilier avec une société civile immobilière
La SCI est l’outil juridique de référence pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’un achat familial ou d’une stratégie patrimoniale, la création d’une SCI en 2026 suit des étapes spécifiques que nous détaillons dans ce guide.
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Pourquoi créer une SCI ?
La société civile immobilière répond à plusieurs objectifs patrimoniaux. Le premier est la gestion collective : détenir un bien à travers une SCI permet de définir clairement les droits et pouvoirs de chaque associé via les statuts, évitant les blocages de l'indivision où chaque indivisaire peut exiger le partage à tout moment.
Le deuxième objectif est la transmission : la SCI permet de transmettre progressivement son patrimoine immobilier par donation de parts sociales. Ce mécanisme offre plusieurs avantages : application d'une décote de 10 à 20 % sur la valeur des parts (en raison de l'illiquidité et de l'absence de pouvoir), utilisation des abattements de 100 000 € par parent et par enfant renouvelables tous les 15 ans, et maintien du contrôle par les parents qui conservent l'usufruit des parts ou la gérance.
Le troisième objectif est l'optimisation fiscale : la SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui permet d'amortir le bien immobilier (non possible à l'IR), de déduire les intérêts d'emprunt, et de ne payer l'impôt que sur un bénéfice comptable souvent réduit par les amortissements. Le taux d'IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice est un levier puissant pour les investisseurs.
Créer une SCI familiale : les spécificités
La SCI familiale est constituée exclusivement entre membres d'une même famille : parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires pacsés. Juridiquement, elle obéit aux mêmes règles que toute SCI, mais elle bénéficie de certains avantages fiscaux spécifiques.
La constitution d'une SCI familiale nécessite au minimum deux associés. Les parents peuvent apporter un bien immobilier existant (attention aux droits de mutation et à la plus-value en cas d'apport d'un bien dont la valeur a augmenté) ou créer la SCI pour acquérir un nouveau bien. La répartition du capital entre les associés détermine les droits financiers de chacun.
Les statuts de la SCI familiale doivent être particulièrement soignés : clauses de gérance (qui administre le bien au quotidien), conditions d'agrément pour les cessions de parts (protéger le caractère familial), modalités de prise de décision en assemblée, et clauses relatives au démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) si une stratégie de donation est envisagée.
Coût de création d’une SCI en 2026
| Poste | Montant |
|---|---|
| Frais de greffe | 37,45 € HT |
| Annonce légale | ~185 € HT |
| Déclaration bénéficiaires effectifs | 21,41 € HT |
| Enregistrement des statuts (si apport immobilier) | 5 % de la valeur du bien |
| Total sans apport immobilier | ~245 € HT |
| Rédaction statuts sur mesure (Jurixa) | 500 € HT |
FAQ
Questions fréquentes — Création SCI
Comment créer une SCI familiale ?
Les étapes sont identiques à une SCI classique : rédaction des statuts entre membres de la famille, dépôt du capital social, publication d'une annonce légale et dépôt au guichet unique. L'important est de soigner la rédaction des statuts pour anticiper les questions de gérance, de cession de parts et de transmission.
Combien coûte la création d’une SCI ?
Entre 245 et 750 € HT selon que vous rédigez les statuts seul ou avec un professionnel. En cas d'apport d'un bien immobilier existant, les droits d'enregistrement de 5 % s'ajoutent à ces frais.
Peut-on créer une SCI seul ?
Non, la SCI nécessite au minimum deux associés. Si vous souhaitez détenir un bien immobilier seul via une structure sociétaire, il faut envisager une SASU ou une EURL avec un objet social incluant la gestion immobilière.
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