Création de SCI : structurez et transmettez votre patrimoine immobilier
La SCI (Société Civile Immobilière) est la structure juridique de référence pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle offre une alternative à l'indivision en évitant les blocages entre co-propriétaires, facilite la transmission par donation de parts sociales avec un abattement de 100 000 euros par enfant renouvelable tous les 15 ans, et permet de choisir entre l'imposition à l'IR (revenus fonciers) ou à l'IS. Chez Jurixa, Sandrine Chiorozas, juriste diplômée en droit des affaires et en droit notarial, rédige vos statuts sur-mesure, sécurise les relations entre associés et vous accompagne de la rédaction des statuts jusqu'à l'obtention de votre Kbis.
Pourquoi créer une SCI ?
Plus de 76 000 SCI ont été créées en France en 2024. Cette forme juridique offre des avantages fiscaux et patrimoniaux uniques pour les propriétaires immobiliers.
Éviter les blocages de l'indivision
En indivision, chaque décision importante nécessite l'accord de tous les co-propriétaires. En SCI, le gérant est habilité à prendre les décisions courantes de gestion sans accord préalable des associés. Les règles de majorité sont définies dans les statuts, ce qui évite les situations de blocage fréquentes en indivision, notamment lors des successions.
Optimiser la transmission du patrimoine
La SCI permet de transmettre progressivement un bien immobilier par donation de parts sociales, en bénéficiant de l'abattement de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété des parts) permet aux parents de conserver la gestion et les revenus tout en réduisant l'assiette des droits de succession.
Choisir sa fiscalité : IR ou IS
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle. L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) permet d'amortir le bien immobilier et de ne payer l'impôt que sur la rémunération et les dividendes effectivement perçus. Sandrine vous conseille sur l'option la plus avantageuse selon votre situation.
Protéger le patrimoine familial
La SCI structure la détention du bien et organise les règles entre associés : clause d'agrément pour contrôler l'entrée de tiers, clause de préemption entre associés, modalités de valorisation des parts en cas de départ. Ces garde-fous protègent le bien familial contre les aléas (divorce, mésentente, décès).
Faciliter l'accès au crédit immobilier
Les banques accordent plus facilement un prêt immobilier à une SCI qu'à des particuliers en indivision. La structure juridique rassure les établissements prêteurs et permet de répartir la garantie entre les associés.
Souplesse de gestion et de fonctionnement
Les statuts de SCI sont librement aménageables : pouvoirs du gérant, conditions de cession des parts, répartition des bénéfices, modalités de prise de décision. La durée de la SCI peut aller jusqu'à 99 ans et le capital social est libre (aucun minimum légal).
Les 6 étapes pour créer votre SCI
De la rédaction des statuts à l'immatriculation, voici les démarches pour constituer votre SCI.
Définir le projet immobilier entre associés
Les associés fondateurs (minimum 2, personnes physiques ou morales) doivent s'accorder sur les éléments essentiels : dénomination sociale, objet social (acquisition, administration, gestion par location de biens immobiliers), montant et répartition du capital social, adresse du siège social, identité du ou des gérants, durée de la société (99 ans maximum), date de clôture. C'est aussi le moment de choisir entre l'IR et l'IS, une décision structurante que Sandrine analyse avec vous en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale.
Rédiger les statuts constitutifs
Les statuts de SCI doivent être rédigés par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié. L'acte notarié est obligatoire si un associé apporte un bien immobilier au capital de la SCI. Sandrine rédige des statuts sur-mesure avec des clauses adaptées à votre situation : pouvoirs du gérant, clause d'agrément pour contrôler l'entrée de nouveaux associés, clause de préemption, conditions de cession des parts, modalités de répartition des résultats, gestion du démembrement, clause de variabilité du capital. Des statuts bien rédigés dès la création évitent les conflits entre associés et sécurisent la transmission future.
Constituer le capital social
La SCI n'a pas de capital minimum légal ni d'obligation de libération partielle à la constitution (contrairement aux sociétés commerciales). Le capital peut être fixé à 1 euro symbolique, mais un capital trop faible peut compliquer l'obtention d'un prêt immobilier. Les apports peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier existant). L'apport d'un bien immobilier nécessite un acte notarié et génère des droits d'enregistrement. Sandrine vous conseille sur la structuration du capital et l'opportunité d'un capital variable.
Publier une annonce légale
La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales habilité est obligatoire. Le tarif est forfaitaire : 191 € HT (soit environ 229 € TTC) en France métropolitaine pour 2026. Jurixa rédige et publie l'annonce pour vous.
Déposer le dossier sur le guichet unique INPI
Le dossier comprend : les statuts signés par tous les associés (acte notarié si apport immobilier), l'attestation de parution de l'annonce légale, la déclaration des bénéficiaires effectifs, la pièce d'identité du gérant, le justificatif de domiciliation du siège social, la déclaration de non-condamnation du gérant, et le cas échéant l'acte de nomination du gérant s'il n'est pas désigné dans les statuts. Sandrine vérifie chaque pièce et effectue le dépôt.
Obtenir votre Kbis et commencer l'activité
Le greffe délivre votre extrait Kbis et votre numéro SIREN. La SCI est alors immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés. Vous pouvez signer l'acte d'achat immobilier, contracter un emprunt au nom de la SCI et percevoir des loyers. Délai moyen : 10 à 20 jours ouvrés.
Combien coûte la création d'une SCI en 2026 ?
Le coût de création d'une SCI est plus élevé que celui d'une société commerciale (SASU, SAS, SARL) en raison de frais de greffe et d'annonce légale supérieurs. Si un bien immobilier est apporté au capital, des frais de notaire et des droits d'enregistrement s'ajoutent.
Chez Jurixa, les honoraires comprennent la rédaction des statuts sur-mesure avec les clauses de gestion et de transmission adaptées à votre situation familiale, la gestion de toutes les formalités et l'accompagnement jusqu'au Kbis. Si un apport immobilier est prévu, Sandrine coordonne avec le notaire pour sécuriser l'opération. Le devis est gratuit et détaillé.
Un notaire facture entre 1 500 et 3 000 € pour la création complète d'une SCI (hors droits d'enregistrement). Les plateformes en ligne proposent des tarifs dès 0 €, mais avec des statuts standardisés qui ne prévoient ni clauses de démembrement, ni clause de préemption, ni valorisation des parts en cas de départ — les premières sources de litige entre associés.
Un tarif transparent
Pas de surprise, pas de frais cachés. Vous savez exactement ce que vous payez.
+ frais légaux
- Rédaction sur-mesure par une juriste experte
- Accompagnement personnalisé de A à Z
- Devis gratuit sous 48h
La SCI familiale : le meilleur outil de transmission patrimoniale
La SCI familiale est une SCI dont les associés sont membres d'une même famille. Ce n'est pas une forme juridique distincte, mais un usage courant de la SCI qui offre des avantages patrimoniaux et fiscaux majeurs pour organiser la transmission d'un bien immobilier.
Donation progressive de parts sociales
Les parents peuvent transmettre des parts de la SCI à leurs enfants par donation, en bénéficiant de l'abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans. Un couple avec 2 enfants peut ainsi transmettre jusqu'à 400 000 euros de parts tous les 15 ans en franchise de droits de succession.
Décote sur la valeur des parts
Les parts de SCI bénéficient d'une décote de 10 à 20 % par rapport à la valeur du bien détenu en direct, en raison de leur moindre liquidité. Cette décote réduit l'assiette des droits de donation ou de succession. De plus, si la SCI a contracté un emprunt, la dette vient en déduction de l'actif net pour le calcul de la valeur des parts.
Démembrement usufruit / nue-propriété
Les parents conservent l'usufruit des parts (droit de percevoir les loyers et de gérer le bien) et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. C'est le mécanisme de transmission le plus efficace fiscalement.
Conservation du contrôle par les parents
Les statuts peuvent prévoir que le gérant (l'un des parents) conserve des pouvoirs étendus de gestion, même après la donation de la majorité des parts. Les enfants deviennent propriétaires des parts mais les parents gardent le contrôle de la gestion quotidienne et des décisions importantes.
La mise en place d'une SCI familiale nécessite une rédaction de statuts précise et une stratégie patrimoniale adaptée à votre situation. Sandrine analyse votre structure familiale, votre patrimoine et vos objectifs pour rédiger des statuts qui sécurisent la transmission sur le long terme.
SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime fiscal choisir ?
Le choix du régime fiscal est déterminant et dépend de votre projet : location nue, location meublée, revente à terme, transmission. Sandrine analyse votre situation pour recommander l'option la plus avantageuse.
SCI à l'IR (par défaut)
- Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle d'impôt sur le revenu.
- Deux régimes possibles : micro-foncier (abattement de 30 % si revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an) ou régime réel (déduction des charges : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion).
- Pas d'amortissement du bien immobilier.
- En cas de revente, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Idéal si : vous prévoyez une détention longue, vous souhaitez transmettre le bien, vos revenus fonciers sont modérés.
SCI à l'IS (sur option)
- La SCI paie l'IS sur ses bénéfices : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % au-delà.
- Le bien immobilier est amortissable, ce qui réduit fortement le résultat imposable les premières années.
- La location meublée en SCI entraîne l'assujettissement à l'IS de plein droit si elle dépasse 10 % du chiffre d'affaires.
- En cas de revente, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (valeur d'achat – amortissements). L'impôt peut être significativement plus élevé qu'à l'IR après une longue détention.
- Les dividendes versés aux associés sont soumis au PFU de 30 % (ou au barème progressif sur option).
Idéal si : vous investissez pour générer du cash-flow, vous pratiquez la location meublée, vous ne prévoyez pas de revente à court terme.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition | Revenus fonciers | IS 15/25 % |
| Amortissement | Non | Oui |
| Charges réelles | Oui (réel) | Oui |
| Micro-foncier | Oui (< 15k€) | Non |
| Plus-value | Exo 22/30 ans | VNC (lourd) |
| Location meublée | Non (bascule IS) | Oui |
| Dividendes | Transparence | PFU 30 % |
| Irrévocable | Non (défaut) | Oui (5 ans) |
Attention : l'option IS est irrévocable (sauf renonciation dans les 5 premiers exercices). Elle modifie profondément la fiscalité de la revente du bien. Cette décision doit être prise après une analyse complète de votre situation par un professionnel.
Documents à fournir pour créer une SCI
La liste des pièces est spécifique aux sociétés civiles. Sandrine vous accompagne dans la collecte et la vérification.
Pièces d'identité du ou des gérants
Copie recto-verso en cours de validité (CNI, passeport ou titre de séjour). Le gérant peut être un associé ou un tiers, personne physique obligatoirement.
Pièces d'identité de tous les associés
Copie de la pièce d'identité de chaque associé personne physique. Pour les associés personnes morales : extrait Kbis de moins de 3 mois.
Statuts signés par tous les associés
Acte sous seing privé ou acte notarié. L'acte notarié est obligatoire en cas d'apport d'un bien immobilier au capital de la SCI.
Justificatif de domiciliation du siège social
Domicile du gérant (attestation), adresse du bien immobilier détenu, contrat de domiciliation, ou bail.
Attestation de parution de l'annonce légale
Fournie par le journal d'annonces légales. Jurixa gère la rédaction et la publication.
Déclaration des bénéficiaires effectifs
Identification de chaque personne physique détenant plus de 25 % des parts ou des droits de vote.
Déclaration de non-condamnation du gérant
Attestation sur l'honneur du gérant certifiant l'absence de condamnation incompatible.
Acte de nomination du gérant (si non prévu dans les statuts)
Si le gérant n'est pas désigné dans les statuts, un procès-verbal de décision de l'associé ou de l'assemblée le nommant.
Acte notarié d'apport immobilier (si applicable)
Si un associé apporte un bien immobilier au capital, l'acte d'apport doit être rédigé par un notaire et entraîne des droits d'enregistrement.
SCI, indivision ou SARL de famille : comment choisir ?
SCI ou indivision ?
L'indivision est la situation par défaut lorsque plusieurs personnes détiennent un bien ensemble (héritage, achat à plusieurs). Elle ne nécessite aucune formalité mais pose un problème majeur : toute décision importante requiert l'accord unanime des indivisaires, et chacun peut demander le partage (donc la vente) à tout moment. La SCI résout ces problèmes en confiant la gestion à un gérant qui peut agir sans accord systématique, en définissant des règles de majorité dans les statuts, et en empêchant un associé de forcer la vente du bien. La SCI est particulièrement recommandée pour les couples non mariés qui achètent ensemble et pour les familles qui souhaitent organiser la transmission.
SCI ou SARL de famille ?
La SARL de famille est une alternative intéressante pour les projets immobiliers familiaux, notamment en location meublée. Son avantage principal : l'option IR sans limitation de durée (contrairement à la SCI à l'IR qui ne peut pas faire de location meublée sans basculer à l'IS). Le gérant de SARL de famille est TNS (cotisations réduites), mais il y a un inconvénient : en cas de revente, la plus-value est calculée selon le régime des professionnels, potentiellement moins favorable que le régime des particuliers applicable en SCI à l'IR. Le choix entre SCI et SARL de famille dépend de votre stratégie : location nue et transmission → SCI ; location meublée avec amortissement et IR → SARL de famille.
Ce que nous prenons en charge
Chaque prestation est réalisée sur-mesure par Sandrine Chiorozas, juriste en droit des affaires.
Un accompagnement simple et structuré
De la première prise de contact à la livraison finale, un processus clair en 4 étapes.
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Questions fréquentes sur la création de SCI
Combien coûte la création d'une SCI en 2026 ?
Le coût total se situe entre 975 et 1 015 euros (hors apport immobilier). Ce montant comprend les honoraires de rédaction des statuts sur-mesure (à partir de 700 € HT chez Jurixa), les frais de greffe pour une société civile (63,54 €), l'annonce légale forfaitaire (191 € HT soit environ 229 € TTC) et la déclaration des bénéficiaires effectifs (20,34 €). Si un bien immobilier est apporté au capital, les frais de notaire et droits d'enregistrement s'ajoutent (5 à 7 % de la valeur du bien).
Combien faut-il d'associés pour créer une SCI ?
La SCI nécessite au minimum 2 associés. Il n'y a pas de maximum légal. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Attention : une SCI ne peut pas se retrouver durablement avec un seul associé (la situation est transitoire).
Quel est le capital minimum d'une SCI ?
Il n'y a aucun capital minimum légal. Le capital peut être fixé à 1 euro. Contrairement aux sociétés commerciales, il n'y a pas non plus d'obligation de libération partielle à la constitution. Toutefois, un capital crédible rassure les banques en cas de demande de prêt immobilier.
Faut-il passer par un notaire pour créer une SCI ?
Le notaire est obligatoire uniquement si un associé apporte un bien immobilier au capital de la SCI. Dans les autres cas (apport en numéraire uniquement), les statuts peuvent être rédigés sous seing privé par un juriste. Sandrine rédige vos statuts sur-mesure et, si un apport immobilier est prévu, coordonne avec votre notaire.
Quel est le délai de création d'une SCI ?
Comptez entre 10 et 20 jours ouvrés entre la signature des statuts et la réception du Kbis. Le délai peut être plus long si un acte notarié est nécessaire. Chez Jurixa, le dossier est préparé sous 72 heures.
La SCI est-elle soumise à l'IR ou à l'IS ?
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. L'option pour l'IS est possible mais irrévocable (renonciation possible dans les 5 premières années). Attention : la location meublée dépassant 10 % du CA entraîne l'assujettissement à l'IS de plein droit.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
C'est une SCI dont les associés sont membres d'une même famille. Ce n'est pas une forme juridique distincte mais un usage courant qui permet d'optimiser la transmission patrimoniale via la donation progressive de parts sociales et le démembrement usufruit/nue-propriété.
Peut-on créer une SCI après avoir acheté un bien ?
Oui, mais cela implique de transférer le bien de votre patrimoine personnel vers la SCI, ce qui engendre des droits d'enregistrement (environ 5 % de la valeur du bien) et des frais de notaire. Il est plus avantageux de créer la SCI avant l'achat pour que le bien soit acquis directement au nom de la société.
Les associés de SCI sont-ils responsables des dettes ?
Oui, c'est une différence majeure avec les sociétés commerciales (SARL, SAS). En SCI, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement à leur part dans le capital. Toutefois, les créanciers doivent d'abord poursuivre la société avant de se retourner contre les associés personnellement.
Peut-on créer une SCI en ligne ?
Oui. Avec Jurixa, tout se fait à distance : échanges par visioconférence, documents transmis par email sécurisé, signature électronique des statuts (sauf si acte notarié nécessaire pour un apport immobilier). Sandrine accompagne des projets de SCI dans toute la France.
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