SCI & SCI familiale
Tout comprendre sur la société civile immobilière et sa déclinaison familiale
La SCI est l’outil juridique incontournable de la gestion et de la transmission de patrimoine immobilier en France. La SCI familiale, constituée entre membres d’une même famille, offre des avantages supplémentaires en matière de donation et de succession.
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SCI : définition et fonctionnement
La société civile immobilière est une personne morale dont l'objet est la détention et la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI ne peut pas exercer d'activité commerciale — elle ne peut pas faire de l'achat-revente habituel de biens immobiliers.
La SCI est constituée d'au minimum deux associés qui apportent du capital et se répartissent les parts sociales proportionnellement à leurs apports. La gestion courante est assurée par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts.
Le point de vigilance majeur : la responsabilité des associés de SCI est indéfinie et proportionnelle à leur participation dans le capital. Si la SCI ne peut pas faire face à ses dettes, les créanciers peuvent poursuivre les associés sur leur patrimoine personnel, mais seulement de manière subsidiaire et dans la limite de leur quote-part.
SCI familiale : avantages et inconvénients
Les avantages :
La transmission progressive du patrimoine est l'atout majeur. Les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants en utilisant les abattements fiscaux de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans. La valorisation des parts intègre une décote d'illiquidité de 10 à 20 %.
Le démembrement de propriété des parts permet aux parents de conserver l'usufruit tout en transmettant la nue-propriété. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires.
La gestion collective évite les pièges de l'indivision : pas de droit au partage unilatéral, décisions à la majorité définie dans les statuts, continuité en cas de décès.
Les inconvénients :
Le formalisme de gestion est souvent sous-estimé : assemblée générale annuelle, approbation des comptes, déclaration fiscale 2072 ou liasse fiscale IS, mise à jour du registre des associés.
La responsabilité indéfinie constitue un risque si la SCI s'endette lourdement. Les banques exigent généralement la caution personnelle des associés pour un emprunt SCI.
Fiscalité de la SCI : IR ou IS ?
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Barème IR des associés | IS (15 % puis 25 %) |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Déduction des intérêts | Oui (revenus fonciers) | Oui |
| Plus-value à la cession | Régime PV particuliers (exo progressive) | PV professionnelle (VNC) |
| Déficit foncier | Imputable sur revenu global (10 700 €/an) | Reportable |
| Idéal pour | Patrimoine long terme, transmission | Investissement locatif avec emprunt |
FAQ
Questions fréquentes — SCI & SCI familiale
Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?
Transmission par donation avec décote, démembrement usufruit/nue-propriété, gestion collective évitant l'indivision, option IS pour amortir le bien, clauses d'agrément protégeant le caractère familial.
Une SCI familiale peut-elle emprunter ?
Oui. Les banques demandent généralement la caution solidaire des associés. La capacité d'emprunt est évaluée sur les revenus locatifs et les revenus personnels des associés.
Faut-il faire une déclaration pour une SCI familiale sans revenus ?
Oui, même sans revenus locatifs, la SCI à l'IR doit déposer une déclaration 2072 chaque année.
SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?
L'IR pour un patrimoine détenu à long terme avec perspective de revente. L'IS pour un investissement locatif financé par emprunt où l'amortissement réduit l'imposition courante.
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