La semaine dernière encore, un couple me consultait avec ce projet bien précis : acheter un appartement meublé avec leurs deux enfants majeurs, générer des revenus locatifs, et un jour transmettre le tout sans se ruiner en droits de succession. Leur question était directe : “On nous a parlé de la SARL de famille, mais on ne sait pas si c’est vraiment fait pour nous.” C’est une question que j’entends très régulièrement, et la réponse mérite qu’on prenne le temps de la développer correctement.
Mon objectif aujourd’hui est de vous donner une vision claire, honnête et complète de ce montage — ses atouts réels, ses contraintes souvent passées sous silence, et la manière de le sécuriser juridiquement pour qu’il serve votre famille sur le long terme.
SARL de famille et LMNP : le duo gagnant pour votre investissement locatif ?
Avant de parler chiffres et fiscalité, posons les bases. Ce montage repose sur deux notions distinctes qui, combinées, créent une structure particulièrement efficace pour l’investissement immobilier familial.
Définition : qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée — c’est-à-dire une société dans laquelle les associés ne sont responsables des dettes qu’à hauteur de leurs apports — dont la particularité est d’être constituée exclusivement entre membres d’une même famille.
La loi est précise sur ce point. Selon l’article 239 bis AA du Code Général des Impôts (CGI), confirmé par le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), l’option pour le régime des sociétés de personnes est réservée aux SARL formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants) ou entre frères et sœurs, ainsi que leurs conjoints.
En pratique, cela signifie qu’un associé extérieur à la famille — même un ami proche — fait tomber l’éligibilité au régime spécifique. Je préviens toujours mes clients sur ce point : la composition des associés n’est pas anodine, elle conditionne tout l’avantage fiscal du montage.
Rappel : le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel — est un régime fiscal qui s’applique aux personnes qui louent des logements meublés (c’est-à-dire équipés de tout le mobilier nécessaire à une occupation normale, comme le précise le BOFiP dans sa doctrine sur la location meublée) sans que cette activité soit leur activité principale.
Fiscalement, les revenus issus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers — contrairement à la location nue — mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette distinction est fondamentale : elle ouvre la porte à des mécanismes d’optimisation, notamment l’amortissement, qui n’existent pas pour les revenus fonciers classiques.
Pourquoi combiner SARL de famille et LMNP ? Les 3 avantages fiscaux majeurs
C’est là que le montage devient vraiment intéressant. Seule, une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Seul, le LMNP est efficace mais limité à une personne. Ensemble, ils créent une combinaison que j’appelle souvent “le meilleur des deux mondes”.
L’option pour l’Impôt sur le Revenu (IR) : la clé de voûte du montage
Par défaut, une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés. Mais la SARL de famille peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, c’est-à-dire l’imposition à l’IR. C’est l’article 239 bis AA du CGI qui le permet, et le BOFiP en précise les conditions d’application.
Concrètement, cela signifie que les bénéfices de la société ne sont pas taxés au niveau de la société, mais directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts. Chaque membre de la famille déclare sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus.
Pourquoi est-ce important ? Parce que cela permet de cumuler le régime BIC du LMNP avec la transparence fiscale de la société de personnes. Les revenus sont imposés une seule fois, et les déficits éventuels peuvent s’imputer sur le revenu global de chaque associé (dans les limites prévues pour les LMNP non professionnels).
L’option pour le régime IR de la SARL de famille est prévue par l’article 239 bis AA du CGI. Elle doit être exercée à l’unanimité des associés et notifiée au service des impôts. Elle est en principe irrévocable pendant 5 ans.
L’amortissement du bien immobilier : réduire, voire annuler, votre impôt
C’est l’argument le plus puissant du montage, et celui que j’explique le plus souvent à mes clients en rendez-vous.
En régime BIC (celui du LMNP), vous pouvez amortir comptablement le bien immobilier — c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur pour tenir compte de sa dépréciation théorique. Cette charge comptable vient réduire le résultat imposable, sans que vous décaissiez un seul euro.
Exemple chiffré concret :
Imaginez que votre SARL de famille acquiert un appartement meublé pour 300 000 € (dont 50 000 € de terrain non amortissable, car le terrain ne se déprécie pas). La valeur amortissable est donc de 250 000 €.
Sur une durée d’amortissement de 25 ans (taux de 4 % par an, fréquemment retenu pour un immeuble d’habitation), la dotation annuelle aux amortissements est de :
250 000 € × 4 % = 10 000 € par an
Si vos loyers annuels s’élèvent à 14 400 € (1 200 €/mois) et que vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, frais de gestion) représentent environ 4 000 €, votre résultat avant amortissement est de 10 400 €. Après déduction des 10 000 € d’amortissement, votre résultat imposable tombe à 400 €. Votre impôt est quasi nul.
En pratique, voici ce que je constate : beaucoup de propriétaires en location meublée individuelle connaissent ce mécanisme, mais ils ne réalisent pas qu’une structure sociétaire familiale permet de le combiner avec une transmission progressive des parts, ce qui décuple l’intérêt du montage.
L’exonération des plus-values professionnelles après 5 ans
Autre avantage souvent méconnu : en tant qu’activité BIC, la cession du bien peut bénéficier du régime des plus-values professionnelles. Sous certaines conditions — notamment que les recettes locatives restent inférieures à 90 000 € sur les deux derniers exercices, comme le précise le BOFiP dans sa doctrine sur les loueurs en meublé professionnels — une exonération totale de la plus-value peut être obtenue après 5 ans d’activité.
Ce seuil et ces conditions méritent une analyse au cas par cas. Je recommande toujours à mes clients de ne pas se fier à une lecture rapide sur internet et de faire valider leur situation par un professionnel.
SARL de famille LMNP vs SCI : le comparatif pour faire le bon choix
C’est la question que l’on me pose le plus souvent. La SCI est très connue, souvent recommandée par défaut. Mais elle n’est pas toujours la meilleure option. Voici un comparatif objectif.
SARL de famille (IR) vs SCI (IR) vs SCI (IS) pour la location meublée
| Critère | SARL de famille (IR) | SCI (IR) | SCI (IS) |
|---|---|---|---|
| Fiscalité des revenus | BIC — imposition à l’IR au nom des associés | Revenus fonciers — IR au nom des associés | IS au taux de 15 % puis 25 % |
| Amortissement du bien | ✅ Oui, déductible | ❌ Non possible | ✅ Oui, déductible |
| Gestion des déficits | Imputable sur revenu global (limites LMNP) | Imputable sur revenus fonciers des 10 ans suivants | Reportable sur bénéfices futurs |
| Régime des plus-values | Plus-values professionnelles (exonération possible après 5 ans) | Plus-values des particuliers (abattements pour durée) | Plus-values professionnelles — IS |
| Cotisations sociales gérant | Oui si gérant majoritaire (SSI) | Non | Non |
| Location meublée à l’IR | ✅ Compatible | ⚠️ Risque de requalification en IS | ✅ Compatible |
Le match de la fiscalité : IR, IS, amortissement et déficits
La SCI à l’IR est inadaptée à la location meublée. En effet, si une SCI exerce une activité commerciale — et la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal — elle risque d’être automatiquement requalifiée à l’IS par l’administration fiscale. Cette requalification est souvent une mauvaise surprise : elle entraîne une imposition des bénéfices à l’IS et une taxation des plus-values latentes lors du passage de régime.
Le match de la transmission : cession de parts et patrimoine
Sur ce terrain, la SARL de famille présente un avantage réel. La transmission de parts sociales à ses enfants peut se faire progressivement, de son vivant, par donation. Chaque parent dispose d’un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans pour les donations. Transmettre des parts de SARL plutôt qu’un bien immobilier en direct permet souvent de bénéficier d’une décote sur la valeur des parts (liée aux contraintes de la société), ce qui réduit l’assiette taxable.
Le match de l’activité : pourquoi la SCI est inadaptée à la location meublée à l’IR
Je l’ai évoqué ci-dessus, mais je veux insister : la SCI à l’IR n’est pas faite pour la location meublée. Si vous souhaitez louer en meublé et rester à l’IR, la SARL de famille est la structure adaptée. La SCI à l’IS peut être une alternative si vous acceptez la double imposition des dividendes et renoncez aux avantages de la transparence fiscale.
Les points de vigilance : comment sécuriser votre projet familial
Je ne ferais pas mon travail si je ne vous parlais que des avantages. Ce montage a des contraintes réelles, et les ignorer peut coûter cher.
Le piège des cotisations sociales (SSI/URSSAF) pour le gérant majoritaire
C’est le point que j’aborde systématiquement avec mes clients. Le gérant majoritaire d’une SARL — c’est-à-dire celui qui détient plus de 50 % des parts — est affilié au régime des travailleurs non-salariés (TNS), géré par la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, anciennement RSI).
Même si la SARL ne distribue pas de rémunération, des cotisations minimales forfaitaires sont dues chaque année (de l’ordre de 1 000 à 1 200 € par an). Et si le gérant perçoit une rémunération, les cotisations sociales représentent environ 40 à 45 % de celle-ci.
Si votre SARL de famille a plusieurs associés de la même famille, réfléchissez soigneusement à la répartition des parts. Un gérant détenant exactement 50 % des parts est considéré comme minoritaire et relève du régime général — ce qui peut être plus favorable. La rédaction des statuts est déterminante.
La rédaction des statuts : l’étape cruciale pour anticiper les conflits
Dans mon expérience, c’est là que se jouent les succès ou les échecs à long terme. Une SARL de famille, c’est une société entre proches — et les conflits familiaux existent, même dans les meilleures familles. Un divorce, un décès, un désaccord sur la gestion du bien : autant de situations qui peuvent bloquer la société si les statuts n’ont pas été pensés en amont.
Ce que je recommande à mes clients : des statuts qui prévoient explicitement les règles de cession de parts (droit de préemption des associés, agrément), les modalités de sortie d’un associé, la désignation d’un gérant et d’un gérant suppléant, et les règles de prise de décision pour les actes importants.
Un modèle de statuts générique, comme celui mis à disposition par Bpifrance via Service-Public.fr, peut être un point de départ, mais il ne remplace pas une rédaction sur-mesure adaptée à votre situation familiale.
Les coûts et la complexité de gestion à ne pas sous-estimer
Une SARL de famille, c’est une vraie société : comptabilité obligatoire (souvent confiée à un expert-comptable, comptez entre 800 et 2 000 € par an selon la complexité), approbation annuelle des comptes, dépôt au greffe, et potentiellement un secrétariat juridique annuel.
Chez Jurixa, je propose la création complète de votre SARL de famille à partir de 500 € HT (frais légaux d’environ 200 € en sus), statuts rédigés sur-mesure et formalités complètes incluses — annonce légale, dépôt au greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs, et obtention du Kbis.
Les 5 étapes pour créer votre SARL de famille pour un projet LMNP
La rédaction des statuts et la définition de l’objet social
C’est l’étape fondatrice. L’objet social doit mentionner explicitement la location meublée. Les statuts définissent la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, les règles de cession et les modalités de prise de décision. C’est ici que se joue la solidité juridique de votre structure.
Le dépôt du capital social
Le capital social d’une SARL peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier déjà détenu). Pour un projet d’acquisition, le capital est souvent symbolique (à partir de 1 €, mais je recommande généralement un montant cohérent avec le projet, de l’ordre de quelques milliers d’euros). Les fonds sont déposés sur un compte bancaire bloqué jusqu’à l’immatriculation.
La publication de l’avis de constitution
Obligatoire, cette annonce doit paraître dans un support habilité à recevoir des annonces légales (JAL ou service en ligne agréé). Elle informe les tiers de la création de la société. Comptez environ 150 à 200 € pour cette formalité.
Le dépôt du dossier d’immatriculation au Greffe
Le dossier complet (statuts signés, justificatifs des associés, formulaire M0, attestation de dépôt de capital, attestation de parution de l’annonce légale) est déposé auprès du Tribunal de commerce compétent via le guichet unique de l’INPI. Le Kbis est généralement obtenu sous 5 à 10 jours ouvrés.
L’option pour le régime de la SARL de famille
C’est une formalité distincte et indispensable : notifier à l’unanimité des associés l’option pour le régime IR (article 239 bis AA du CGI) auprès du service des impôts des entreprises. Cette option doit être exercée avant la clôture du premier exercice pour lequel vous souhaitez en bénéficier.
L’option pour le régime IR de la SARL de famille n’est pas automatique. Elle doit faire l’objet d’une démarche explicite auprès de l’administration fiscale. Oublier cette étape, c’est se retrouver soumis à l’IS sans le savoir — et perdre tous les avantages du montage.
FAQ — Vos questions sur la SARL de famille LMNP
Quelle est la principale différence entre une SCI et une SARL de famille pour faire du LMNP ?
La différence est fondamentale et souvent mal comprise. Une SCI à l’IR qui fait de la location meublée risque d’être requalifiée à l’IS par l’administration fiscale, car la location meublée est une activité commerciale. La SARL de famille optant pour l’IR est, elle, parfaitement adaptée à cette activité : elle relève du régime BIC et permet l’amortissement du bien. En résumé, si vous voulez faire du LMNP en famille avec une imposition à l’IR et la possibilité d’amortir le bien, la SARL de famille est la structure adaptée — pas la SCI à l’IR.
Comment fonctionne l’amortissement du bien immobilier en SARL de famille LMNP ?
L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien pour tenir compte de sa dépréciation. Le terrain n’est pas amortissable. La construction l’est généralement sur 25 à 40 ans selon les caractéristiques du bien. Cette charge comptable vient réduire le résultat imposable sans décaissement réel, ce qui permet souvent de percevoir des loyers sans payer d’impôt pendant plusieurs années. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20) encadre les règles d’amortissement applicables aux biens donnés en location.
Le gérant d’une SARL de famille LMNP doit-il payer des cotisations sociales ?
Oui, si le gérant est majoritaire (plus de 50 % des parts). Il relève alors du régime des travailleurs non-salariés (SSI) et doit payer des cotisations minimales même en l’absence de rémunération — de l’ordre de 1 000 à 1 200 € par an. Si le gérant perçoit une rémunération, les cotisations sont calculées sur cette base. Un gérant minoritaire (moins de 50 % des parts) relève du régime général des salariés, ce qui peut être plus favorable selon les situations. La répartition des parts entre associés doit donc être réfléchie dès la rédaction des statuts.
Quels sont les avantages de la SARL de famille pour la transmission du patrimoine immobilier ?
La transmission est l’un des atouts majeurs du montage. Plutôt que de transmettre un bien immobilier en direct — ce qui implique des droits de mutation élevés et une indivision souvent source de conflits — vous transmettez des parts sociales. Cette transmission peut se faire progressivement, de votre vivant, par donations successives en profitant des abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). La valeur des parts peut également bénéficier d’une décote liée aux contraintes de la société, réduisant l’assiette taxable. Et surtout, la structure juridique de la SARL maintient une gouvernance claire même après la transmission, ce qui prévient les blocages liés à l’indivision.
La SARL de famille LMNP est un montage puissant, mais sa réussite repose sur deux piliers que je défends depuis vingt ans de pratique : une rédaction statutaire sur-mesure, pensée pour votre famille et pas pour une famille générique, et une anticipation des contraintes dès le départ plutôt qu’une découverte douloureuse après coup.
Si ce projet vous correspond, je vous invite à prendre rendez-vous pour en discuter concrètement. Chaque famille a ses spécificités — la composition des associés, les objectifs patrimoniaux, la nature du bien — et c’est précisément ce travail d’analyse personnalisée qui fait la différence entre une structure qui tient dans le temps et une qui génère des complications.
