Je reçois régulièrement des appels de gérants de SCI qui ont opté pour l’IS au moment de la création, séduits par l’amortissement du bien et le taux d’IS à 15%. Trois ans plus tard, ils découvrent l’ampleur des obligations comptables. Comptabilité en partie double, plan comptable général, bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2065, annexes… C’est un autre monde par rapport à la SCI à l’IR où une simple déclaration 2072 suffit. Voici ce que vous devez mettre en place.
SCI à l’IS : pourquoi la comptabilité est plus lourde
Quand une SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, elle bascule dans le régime des bénéfices réels. Elle est traitée comme une société commerciale du point de vue fiscal et comptable. L’article L123-12 du Code de commerce s’applique : toute personne morale ayant une activité économique doit établir des comptes annuels comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe.
À l’inverse, la SCI à l’IR bénéficie d’une comptabilité allégée : tenue d’un livre de recettes et de dépenses, pas d’obligation de plan comptable, pas de bilan au sens strict. La déclaration 2072 est relativement simple à remplir.
Obligations comptables : SCI à l'IR vs SCI à l'IS
| Obligation | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Plan comptable général | Non obligatoire | Obligatoire |
| Comptabilité en partie double | Non obligatoire | Obligatoire |
| Bilan et compte de résultat | Non obligatoire | Obligatoire |
| Annexe comptable | Non | Oui |
| Déclaration fiscale | 2072 (simplifiée) | 2065 + liasse fiscale 2033 |
| Expert-comptable | Facultatif | Quasi-indispensable |
| Amortissement du bien | Impossible | Obligatoire |
| FEC (fichier écritures comptables) | Dispensé (si associés personnes physiques) | Obligatoire |
Les documents comptables obligatoires
Le bilan
Le bilan présente le patrimoine de la SCI à la date de clôture. À l’actif : le terrain, la construction (valeur nette après amortissement), la trésorerie, les créances (loyers à recevoir). Au passif : le capital social, les réserves, le résultat de l’exercice, les emprunts bancaires, les dettes fournisseurs, les comptes courants d’associés.
Pour une SCI qui détient un seul immeuble locatif, le bilan tient souvent sur une page. Mais chaque poste doit être justifié par des pièces comptables.
Le compte de résultat
Il retrace l’activité de l’exercice : produits (loyers, charges récupérées, indemnités) et charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, entretien, amortissements, honoraires de gestion). Le solde donne le résultat fiscal, base de calcul de l’IS.
L’annexe
Document souvent négligé mais obligatoire. L’annexe complète et commente les informations du bilan et du compte de résultat. Elle précise notamment les méthodes d’évaluation retenues, le détail des amortissements, les engagements hors bilan (cautions, hypothèques) et les événements significatifs postérieurs à la clôture.
Pour la plupart des SCI à l’IS qui détiennent un ou deux biens, le régime simplifié d’imposition (RSI) s’applique. Ce régime allège les annexes : la liasse fiscale 2033 remplace la liasse complète 2050. Chez Jurixa, je vérifie systématiquement le régime applicable au moment de la création pour dimensionner correctement les obligations comptables.
L’amortissement du bien : l’avantage comptable majeur
C’est souvent la raison principale du choix de l’IS. En SCI à l’IS, vous pouvez amortir la construction (pas le terrain) sur sa durée d’utilisation. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction du prix d’acquisition de votre résultat imposable.
Ventilation terrain/construction
Le terrain n’est jamais amortissable. Vous devez ventiler le prix d’acquisition entre la part terrain et la part construction. En général, la part terrain représente entre 15% et 30% du prix total selon la localisation (plus élevée en centre-ville, plus faible en périphérie).
L’administration fiscale peut contester votre ventilation terrain/construction si elle n’est pas justifiée. Faites réaliser une évaluation par un professionnel (expert immobilier ou notaire) au moment de l’acquisition. Un simple rapport d’une page suffit, mais il vous protège en cas de contrôle.
Durée et taux d’amortissement
Les durées usuellement admises par l’administration :
- Gros œuvre : 40 à 50 ans (soit 2 à 2,5% par an)
- Toiture : 25 ans (4%)
- Installations techniques : 15 à 20 ans (5 à 6,7%)
- Agencements intérieurs : 10 à 15 ans (6,7 à 10%)
La pratique la plus courante : amortir la construction globalement sur 25 à 30 ans, soit un taux annuel de 3,3% à 4%. Certains comptables pratiquent l’amortissement par composants, qui ventile le bien en plusieurs postes amortis sur des durées différentes. C’est plus précis mais plus complexe.
Exemple chiffré. Vous achetez un appartement 200 000 €. Part terrain : 40 000 € (20%). Part construction : 160 000 €. Amortissement sur 30 ans : 5 333 € par an. Si vos loyers sont de 10 000 € et vos charges (hors amortissement) de 3 000 €, votre résultat fiscal passe de 7 000 € (sans amortissement) à 1 667 € (avec). L’économie d’IS est significative.
La liasse fiscale 2065 et ses annexes
Le formulaire 2065
C’est la déclaration principale de résultat pour les sociétés soumises à l’IS. Elle récapitule le résultat fiscal, l’IS dû, les crédits d’impôt éventuels et les informations générales sur la société.
Les annexes 2033 (régime simplifié)
La plupart des SCI à l’IS relèvent du régime simplifié d’imposition (RSI) si leur chiffre d’affaires ne dépasse pas 254 000 € HT (seuil 2026 pour les prestations de services, applicable aux locations). Les annexes 2033-A à 2033-G comprennent :
- 2033-A : Bilan simplifié (actif et passif)
- 2033-B : Compte de résultat simplifié
- 2033-C : Immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values
- 2033-D : Relevé des provisions, charges à payer et produits à recevoir
- 2033-E : Détermination de la valeur ajoutée (CVAE)
- 2033-F : Composition du capital social
- 2033-G : Filiales et participations
La déclaration 2072 en plus
Attention, la SCI à l’IS doit aussi déposer la déclaration 2072-S (société immobilière non soumise à l’IS) en version simplifiée, ou plutôt la 2072-C (version complète pour les SCI à l’IS). Cette déclaration coexiste avec la 2065. C’est une particularité des SCI : double déclaration.
Calendrier fiscal 2026 d’une SCI à l’IS
Le respect des échéances est impératif. Des pénalités de 10% s’appliquent en cas de retard.
15 mars 2026 : Paiement du premier acompte d’IS (si exercice = année civile)
3 mai 2026 : Dépôt de la déclaration 2072 (date limite télédéclaration)
15 juin 2026 : Paiement du deuxième acompte d’IS
20 mai 2026 : Dépôt de la liasse fiscale 2065 + annexes 2033 (pour exercice clos au 31/12/2025), si télédéclaration (délai de 15 jours supplémentaires)
15 septembre 2026 : Paiement du troisième acompte d’IS
15 décembre 2026 : Paiement du quatrième acompte d’IS
Solde d’IS : à régler au plus tard le 15 du 4e mois suivant la clôture (15 avril 2026 pour un exercice clos au 31/12/2025)
La télédéclaration est obligatoire pour toutes les SCI à l’IS, quel que soit leur chiffre d’affaires. Le dépôt papier n’est plus accepté. Votre expert-comptable ou vous-même devez utiliser le portail impots.gouv.fr ou un logiciel certifié EDI (échange de données informatisé).
Faut-il un expert-comptable pour une SCI à l’IS ?
La loi ne l’impose pas. En théorie, le gérant peut tenir la comptabilité lui-même. En pratique, c’est quasi-impossible sans formation comptable.
Les raisons pour lesquelles je recommande un expert-comptable :
Les écritures d’amortissement. Calculer et comptabiliser correctement les amortissements (surtout par composants) demande une expertise technique. Une erreur peut entraîner un redressement fiscal.
La liasse fiscale. Le formulaire 2065 et les annexes 2033 sont des documents techniques. Les remplir correctement nécessite de maîtriser la correspondance entre les comptes du plan comptable et les cases de la liasse.
Le fichier des écritures comptables (FEC). En cas de contrôle fiscal, l’administration demande le FEC, un export normé de votre comptabilité. Si votre comptabilité n’est pas tenue dans un logiciel conforme, vous ne pourrez pas le produire.
Le coût : comptez entre 800 et 2 000 € par an pour une SCI à l’IS avec un ou deux biens. C’est un investissement, pas une charge. Un bon comptable optimise votre résultat fiscal et vous évite des erreurs qui coûtent bien plus cher.
Les écritures comptables types d’une SCI à l’IS
Pour les gérants qui veulent comprendre ce que fait leur comptable, voici les écritures les plus courantes.
Encaissement des loyers : débit 512 (Banque) / crédit 706 (Prestations de services - loyers)
Taxe foncière : débit 635 (Impôts et taxes) / crédit 512 (Banque)
Remboursement d’emprunt : débit 164 (Emprunts) pour le capital + débit 661 (Charges d’intérêts) pour les intérêts / crédit 512 (Banque)
Amortissement annuel : débit 681 (Dotations aux amortissements) / crédit 281 (Amortissements des immobilisations)
Distribution de dividendes : débit 120 (Résultat de l’exercice) / crédit 457 (Associés, dividendes à payer), puis débit 457 / crédit 512 au moment du versement
Tarifs et accompagnement Jurixa
Chez Jurixa, je propose la création complète de votre SCI à partir de 500 € (+ frais légaux : annonce légale ~190 € et greffe ~70 €), avec des statuts sur-mesure intégrant l’option IS dès la création si c’est pertinent pour votre projet. Je vous oriente aussi vers un expert-comptable adapté à votre profil.
Contactez-moi pour un diagnostic personnalisé de votre projet immobilier.
Questions fréquentes
Peut-on tenir soi-même la comptabilité d’une SCI à l’IS ?
Oui, la loi ne l’interdit pas. Mais la comptabilité d’une SCI à l’IS exige la maîtrise du plan comptable général, des écritures en partie double, des règles d’amortissement et du remplissage de la liasse fiscale. Sans formation comptable, le risque d’erreurs est élevé. Un logiciel de comptabilité adapté (type Indy, Dougs ou un logiciel de comptabilité générale) peut aider, mais ne remplace pas l’expertise d’un professionnel pour les choix d’imputation et l’optimisation fiscale.
La SCI à l’IS peut-elle bénéficier du taux réduit d’IS à 15% ?
Oui, sous conditions. Le taux réduit de 15% s’applique sur les 42 500 premiers euros de bénéfice si le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros et si le capital est entièrement libéré et détenu à 75% au moins par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25% s’applique. Pour la plupart des SCI détenant un ou deux biens, le bénéfice imposable reste dans la tranche à 15%.
Quelle est la différence entre la déclaration 2072 et la 2065 pour une SCI à l’IS ?
La 2072 est la déclaration des revenus immobiliers de la SCI. La 2065 est la déclaration de résultat au titre de l’IS. Les SCI à l’IS doivent déposer les deux : la 2072-C (version complète) pour les revenus immobiliers, et la 2065 avec la liasse 2033 pour le résultat fiscal et l’IS. La 2072 sert à l’administration pour recouper les informations entre la SCI et les déclarations personnelles des associés.
Comment comptabiliser l’achat d’un bien immobilier en SCI à l’IS ?
L’achat se décompose en plusieurs comptes. Le terrain en compte 211 (non amortissable), la construction en compte 213 (amortissable), les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation) en compte 2013 ou en charges immédiatement déductibles (option fiscale à analyser). L’emprunt correspondant est en compte 164. La ventilation terrain/construction est documentée dès l’achat et conservée en annexe du bilan.
