Ouvrir des chambres d’hôtes suppose une déclaration préalable en mairie, une capacité limitée à 5 chambres et 15 personnes maximum, et un régime micro-BIC plafonné à 83 600 € de recettes en 2026 avec un abattement de 50 %. C’est une activité commerciale, pas une simple location meublée. Dans mon accompagnement à la création micro-entreprise, je vois régulièrement des porteurs de projet confondre chambre d’hôtes et location saisonnière classique, avec des conséquences fiscales et sociales très différentes à la clé. Cet article vous donne les règles exactes pour partir sur des bases solides.
- La déclaration en mairie est obligatoire avant toute location, quel que soit le statut choisi (Cerfa n°13566, art. L324-4 Code du tourisme).
- Une chambre d’hôtes est limitée à 5 chambres et 15 personnes maximum, avec nuitée et petit-déjeuner fournis (art. D324-13).
- C’est une activité commerciale : immatriculation obligatoire, à ne pas confondre avec le LMNP.
- Le régime micro-BIC 2026 plafonne les recettes à 83 600 € avec un abattement de 50 %.
- L’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants devient obligatoire au-delà de 6 248 € de revenus annuels en 2026.
La déclaration en mairie, la première formalité à ne pas oublier
Avant même de choisir un statut, il y a une obligation qui s’applique à tout le monde : particulier, micro-entrepreneur ou société. L’article L324-4 du Code du tourisme est sans ambiguïté : « Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l’habitation concernée. »
Concrètement, il faut remplir le formulaire Cerfa n°13566 et le déposer à la mairie du lieu où se trouve le logement, avant de commencer à louer. Certaines communes proposent un dépôt en ligne, d’autres exigent encore le papier. Le mieux reste d’appeler la mairie pour connaître la procédure locale.
Cette déclaration est distincte de celle du meublé de tourisme (Cerfa n°14004), qui concerne un logement indépendant loué sans les prestations propres à la chambre d’hôtes. Les deux régimes ne se confondent pas, même si beaucoup de porteurs de projet les mélangent au départ.
Le défaut de déclaration en mairie expose à une amende pouvant atteindre 450 € (art. R324-16 du Code du tourisme). Au-delà de l’amende, l’absence de déclaration complique aussi les démarches auprès de l’assureur en cas de sinistre, et prive de la possibilité d’obtenir un classement officiel.
La limite légale : 5 chambres, 15 personnes, pas une de plus
C’est le point que j’explique systématiquement en rendez-vous, parce qu’il conditionne tout le reste. L’article D324-13 du Code du tourisme fixe précisément ce qui définit une chambre d’hôtes : « L’activité de location de chambres d’hôtes mentionnée à l’article L. 324-3 est la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner. Elle est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d’accueil de quinze personnes. L’accueil est assuré par l’habitant. »
Trois conditions cumulatives, donc :
- Maximum 5 chambres proposées à la location.
- Maximum 15 personnes accueillies simultanément.
- Nuitée et petit-déjeuner fournis ensemble, et l’accueil assuré par l’habitant lui-même.
Dépassez l’une de ces limites, et vous ne relevez plus du régime « chambre d’hôtes », mais d’une exploitation hôtelière classique, avec des normes de sécurité incendie, d’accessibilité et un formalisme bien plus lourds (autorisation d’exploitation d’établissement recevant du public notamment). C’est une erreur que je vois parfois chez des propriétaires qui veulent transformer une grande maison en 6 ou 7 chambres sans réaliser qu’ils changent complètement de catégorie réglementaire.
L’article L324-3 du Code du tourisme complète la définition : « Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. » Le mot clé, c’est « chez l’habitant ». Vous devez résider vous-même dans le logement où sont situées les chambres, ce qui exclut d’emblée une maison secondaire louée en votre absence.
Quel statut pour ouvrir des chambres d’hôtes
C’est là que se joue la vraie différence avec la location meublée classique, et c’est souvent mal compris. Louer un gîte ou un appartement meublé nu relève de la gestion de patrimoine et peut rester dans le cadre du LMNP (loueur en meublé non professionnel), un statut fiscal, pas juridique à proprement parler. J’en parle en détail dans l’article sur l’immatriculation LMNP au guichet unique.
Ouvrir des chambres d’hôtes, ce n’est pas la même chose. Dès lors que l’activité est exercée de façon habituelle, avec l’intention d’en tirer des profits, elle constitue un acte de commerce. Vous accueillez, vous fournissez le petit-déjeuner, vous entretenez le linge : ce sont des prestations de type hôtelier, pas une simple mise à disposition d’un logement. Une exploitation ponctuelle ou occasionnelle (quelques nuitées par an, sans caractère habituel) échappe à cette qualification, mais dès que l’activité devient régulière, l’immatriculation s’impose.
Concrètement, plusieurs statuts sont possibles :
- La micro-entreprise : c’est le choix de la grande majorité des porteurs de projet que j’accompagne, tant que les recettes restent sous le plafond micro-BIC.
- L’entreprise individuelle au régime réel, si les charges (travaux, linge, ménage, assurances) dépassent l’abattement forfaitaire.
- Une société (EURL, SASU, SARL, SAS), pertinente si le projet est porté à plusieurs, si l’investissement est lourd, ou si vous voulez séparer clairement patrimoine personnel et patrimoine professionnel.
Contrairement au gîte ou à la location meublée, la chambre d’hôtes est qualifiée d’acte de commerce dès lors qu’elle est exercée à titre habituel. L’immatriculation au guichet unique de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) est donc obligatoire, quel que soit le statut retenu, sauf exploitation véritablement ponctuelle.
Dans mon accompagnement, je constate souvent que les porteurs de projet arrivent avec l’idée reçue que « louer des chambres, c’est comme du LMNP, ça ne se déclare pas vraiment ». C’est une erreur qui peut coûter cher : entre le défaut de déclaration en mairie et l’absence d’immatriculation, l’exposition au risque (fiscal, assurantiel, contentieux avec un client) est réelle.
Micro-entreprise ou société : comment trancher
La question se pose surtout à partir du moment où le projet grossit : plusieurs chambres, investissement dans des travaux d’accessibilité ou de rénovation, associé qui rejoint le projet. La micro-entreprise reste imbattable en simplicité (pas de comptabilité complexe, cotisations proportionnelles aux recettes réellement encaissées), mais elle plafonne vite si vous cumulez les chambres d’hôtes avec une autre activité. C’est un point que je détaille dans l’article sur la micro-entreprise avec plusieurs activités, utile si vous exercez déjà une activité salariée ou un autre projet en parallèle : le cumul micro-entreprise et salariat est d’ailleurs une configuration fréquente chez les futurs propriétaires de chambres d’hôtes qui testent leur projet avant de s’y consacrer à temps plein.
Le régime fiscal 2026 : micro-BIC à 83 600 €
C’est un point qui a bougé récemment, et qui mérite d’être clarifié parce que beaucoup de sources en ligne se contredisent encore. La loi dite « Le Meur » du 19 novembre 2024, qui a durci la fiscalité des meublés de tourisme, s’applique aussi aux chambres d’hôtes, mais dans une catégorie différenciée.
Depuis l’imposition des revenus perçus en 2025 (donc dès votre déclaration 2026), le régime micro-BIC applicable aux chambres d’hôtes est plafonné à 83 600 € de chiffre d’affaires annuel, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Ce point a fait l’objet d’un recours contesté par des professionnels du secteur, qui espéraient un traitement plus favorable proche de celui des meublés classés. Le Conseil d’État a tranché le 16 septembre 2025 (n° 505228) en confirmant cette lecture du gouvernement : les chambres d’hôtes relèvent du 2° de l’article 50-0 du CGI, c’est-à-dire du seuil des prestations de services, et non du seuil réservé à la « fourniture de logement » (203 100 € en 2026). La décision raisonnait sur le montant alors en vigueur (77 700 €), revalorisé à 83 600 € pour la période 2026-2028.
Au-delà de ce plafond, ou sur option volontaire, le régime réel s’applique : vous déduisez alors les charges effectivement supportées (travaux d’entretien, linge, assurances, intérêts d’emprunt, quote-part de charges de la résidence). Ce régime devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes, ce qui arrive assez vite la première année si vous avez investi dans du mobilier ou des travaux.
Sur la TVA, une chambre d’hôtes qui propose au moins trois prestations de type parahôtelier (accueil personnalisé, fourniture de linge, nettoyage régulier des locaux, petit-déjeuner) est en principe assujettie, avec un taux de 10 % sur l’hébergement et la table d’hôtes, et 20 % sur les boissons alcoolisées. Une franchise en base reste possible sous certains seuils, mais ces montants évoluent régulièrement : je recommande de vérifier le seuil en vigueur sur impots.gouv.fr au moment de la déclaration.
Micro-BIC : chambre d'hôtes vs meublé de tourisme non classé
| Critère | Chambre d’hôtes | Meublé de tourisme non classé |
|---|---|---|
| Plafond micro-BIC 2026 | 83 600 € | 15 000 € |
| Abattement forfaitaire | 50 % | 30 % |
| Nature de l’activité | Commerciale (accueil + prestations) | Location meublée (gestion de patrimoine) |
| Accueil chez l’habitant | Obligatoire | Non applicable |
Cotisations sociales : le seuil qui déclenche l’affiliation
Les recettes de chambres d’hôtes ne sont pas systématiquement soumises aux cotisations sociales des travailleurs indépendants. L’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) devient obligatoire lorsque le revenu imposable dépasse 13 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS), soit environ 6 248 € en 2026 (le PASS 2026 s’établissant autour de 48 060 €). En dessous de ce seuil, les recettes restent soumises aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, au taux global de 18,6 %.
Une fois l’affiliation déclenchée, le régime micro-social s’applique aux micro-entrepreneurs, avec un taux de cotisations calculé sur les recettes encaissées. Depuis le 1er janvier 2026, la reclassification de la catégorie fiscale des chambres d’hôtes (de « vente de marchandises » vers « prestations de services ») a fait grimper ce taux, ce qui renforce l’intérêt de bien anticiper votre trésorerie dès le lancement.
Dans mon accompagnement, je conseille toujours de simuler les cotisations sociales sur une année pleine avant de fixer vos tarifs de nuitée. Beaucoup de propriétaires fixent leur prix par comparaison avec les plateformes de location saisonnière, sans intégrer le coût réel des cotisations une fois le seuil d’affiliation franchi.
La table d’hôtes, un accessoire strictement encadré
Proposer un repas du soir à vos hôtes (la « table d’hôtes ») est possible, mais uniquement dans un cadre précis, faute de quoi vous risquez une requalification en activité de restauration, avec les obligations qui l’accompagnent (permis d’exploitation, licence si vous servez de l’alcool). Quatre conditions cumulatives s’appliquent :
- La table d’hôtes reste un complément accessoire à l’hébergement, jamais l’activité principale.
- Un seul menu est proposé, sans choix à la carte.
- Le repas est réservé aux personnes hébergées cette nuit-là, pas ouvert au public extérieur.
- Le service se fait à la table familiale, dans un cadre convivial et non commercial au sens de la restauration classique.
Si vous respectez ces règles, la table d’hôtes ne nécessite pas de licence de restaurant. En revanche, le service de boissons alcoolisées reste encadré par le Code de la santé publique et peut nécessiter un permis d’exploitation, même dans ce cadre accessoire.
Les étapes pour ouvrir vos chambres d’hôtes
Étape 1 : vérifiez la conformité du logement
Avant toute démarche administrative, assurez-vous que le logement respecte les règles de sécurité (détecteurs de fumée, issues, électricité) et, si vous êtes en copropriété ou en location, que le règlement ou le bail autorise cette activité.
Étape 2 : déclarez en mairie
Remplissez le Cerfa n°13566 et déposez-le à la mairie du lieu du logement, avant la première location. Conservez une copie et l’accusé de réception.
Étape 3 : immatriculez votre activité
Rendez-vous sur formalites.entreprises.gouv.fr, le guichet unique de l’INPI, pour immatriculer votre micro-entreprise, entreprise individuelle ou société. C’est cette immatriculation qui vous attribue un numéro SIRET.
Étape 4 : souscrivez une assurance adaptée
Une assurance habitation classique ne couvre pas l’accueil payant de tiers. Une assurance responsabilité civile professionnelle, voire une extension multirisque adaptée à l’hébergement touristique, est indispensable.
Étape 5 : fixez vos tarifs en intégrant la fiscalité et les cotisations
Intégrez dès le départ l’abattement micro-BIC de 50 %, le seuil d’affiliation SSI à 6 248 € et, le cas échéant, la taxe de séjour collectée pour le compte de la commune.
Questions fréquentes
Peut-on ouvrir des chambres d’hôtes sans créer d’entreprise ?
Non, pas si l’activité est exercée de façon habituelle et lucrative. C’est un acte de commerce qui suppose une immatriculation, le plus souvent en micro-entreprise pour un projet de taille modeste. Seule une exploitation véritablement ponctuelle ou occasionnelle échappe à cette obligation, mais ce cas reste marginal en pratique.
Quelle différence entre chambre d’hôtes et location meublée type Airbnb ?
La chambre d’hôtes suppose un accueil chez l’habitant, avec nuitée et petit-déjeuner fournis, dans la limite de 5 chambres et 15 personnes. La location meublée classique (souvent en LMNP) concerne un logement indépendant loué sans prestation d’accueil, et relève d’un régime fiscal et juridique différent, plus proche de la gestion de patrimoine.
Faut-il un diplôme pour ouvrir des chambres d’hôtes ?
Non, aucun diplôme n’est exigé. En revanche, la déclaration en mairie et le respect des normes de sécurité et d’hygiène restent obligatoires, tout comme l’immatriculation de l’activité si elle est exercée de façon habituelle.
Peut-on cumuler chambres d’hôtes et un emploi salarié ?
Oui, c’est même une configuration très fréquente au lancement. La micro-entreprise se prête bien à ce cumul, à condition de respecter les règles propres à votre contrat de travail (clause d’exclusivité éventuelle) et les plafonds de recettes du régime micro-BIC.
Que se passe-t-il si on dépasse 5 chambres ?
Vous sortez du régime chambre d’hôtes pour basculer dans une exploitation hôtelière classique, avec des obligations bien plus lourdes : autorisation d’exploitation, normes ERP (établissement recevant du public), accessibilité renforcée. Mieux vaut anticiper cette limite avant d’investir dans une extension du nombre de chambres.
En conclusion
Ouvrir des chambres d’hôtes n’est pas un projet qu’on lance sur un coin de table. La déclaration en mairie, la limite de 5 chambres et 15 personnes, le statut commercial et le plafond micro-BIC à 83 600 € forment un cadre précis, différent de la location meublée classique avec laquelle ce projet est souvent confondu.
Dans mon accompagnement, je vois régulièrement des propriétaires qui ont un très bon projet d’accueil, mais qui partent sur de mauvaises bases fiscales ou sociales faute d’avoir anticipé ces règles. Structurer correctement votre activité dès le départ, que ce soit en micro-entreprise ou en société, vous évite des redressements et des mauvaises surprises une fois l’activité lancée. Si votre projet implique un investissement immobilier conséquent, l’article sur la location saisonnière en SCI vous aidera à comparer les options patrimoniales, tout comme celui sur les dangers de la location meublée en SCI si vous hésitez sur la structure à adopter.
