En plus de vingt ans à accompagner des investisseurs immobiliers, je remarque que la question de la fiscalité à la revente est systématiquement sous-estimée au moment de créer une SCI à l’IS. On pense à l’optimisation pendant la phase de détention — les amortissements, la déduction des charges — et on oublie que ces mêmes amortissements auront un impact considérable le jour où l’on vend. Mon objectif aujourd’hui est de vous donner les clés pour comprendre exactement comment se calcule la plus-value dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, et d’anticiper sereinement la fiscalité avant toute cession.
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Comment utiliser ce simulateur ? Renseignez les quatre champs ci-dessous : le prix auquel vous vendez le bien, le prix auquel vous l’avez acquis, le total des amortissements que vous avez déduits depuis l’acquisition, et le taux d’IS applicable à votre société. Le résultat vous donnera une estimation de l’impôt dû au niveau de la SCI — avant toute distribution aux associés.
Les quatre données à rassembler avant de simuler :
- Prix de cession — Le prix net vendeur figurant dans le compromis ou l’acte de vente (déduisez les frais d’agence si vous les supportez).
- Prix d’acquisition — Ce que vous avez payé pour acquérir le bien, frais de notaire inclus s’ils ont été immobilisés (intégrés à la valeur du bien dans votre comptabilité).
- Total des amortissements pratiqués — Le cumul de tous les amortissements comptabilisés depuis l’entrée du bien dans votre patrimoine. Votre expert-comptable vous communique ce chiffre.
- Taux d’IS applicable — 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice (taux réduit PME), 25 % au-delà, selon les conditions fixées par le Code général des impôts et confirmées sur service-public.fr.
Formule de base : Plus-value imposable = Prix de cession − Valeur Nette Comptable (VNC) VNC = Prix d’acquisition − Total des amortissements pratiqués IS à payer = Plus-value imposable × Taux d’IS
En pratique, voici ce que je constate : la plupart de mes clients sont surpris par le montant de la plus-value imposable. Ils pensaient avoir amorti le bien pour réduire l’impôt annuel — ce qui est vrai — mais ils n’avaient pas anticipé que ces amortissements viendraient “gonfler” la plus-value lors de la revente. C’est précisément pour ça que cette simulation en amont est indispensable.
Comment calculer la plus-value imposable en SCI à l’IS ? La méthode expliquée
La formule clé : Prix de cession − Valeur Nette Comptable (VNC)
Dans une SCI à l’IS, on ne parle pas de “plus-value des particuliers” mais de plus-value professionnelle — c’est le régime prévu par l’article 39 duodecies du Code général des impôts. La différence est fondamentale : le point de départ du calcul n’est pas le prix d’achat historique, mais la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien.
La VNC, c’est simplement ce qui reste de la valeur du bien dans les comptes de la société après déduction de tous les amortissements pratiqués. Plus vous avez amorti, plus la VNC est basse. Et plus la VNC est basse, plus la plus-value imposable est élevée.
L’impact crucial de l’amortissement sur la VNC
C’est le point que j’explique systématiquement à mes clients avant toute décision de passer à l’IS. L’amortissement d’un immeuble — généralement calculé sur une durée de 20 à 40 ans selon la nature du bien — permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de votre résultat imposable. C’est un avantage fiscal réel pendant la détention.
Mais comptablement, chaque euro amorti vient réduire la VNC. Le jour de la vente, la plus-value est calculée par rapport à cette VNC résiduelle, et non par rapport au prix d’achat initial. Résultat : les amortissements que vous avez déduits par le passé sont, en quelque sorte, “repris” dans le calcul de la plus-value. On appelle parfois cela une reprise d’amortissement — ce n’est pas une pénalité, c’est simplement la mécanique fiscale du régime IS.
Définir le prix de cession à retenir
Le prix de cession correspond au prix stipulé dans l’acte authentique de vente. Si vous prenez en charge les frais d’agence immobilière, ceux-ci peuvent généralement être déduits du prix de cession pour déterminer le prix net. En revanche, les frais directement liés à la cession (diagnostics, honoraires de rédaction d’acte) peuvent selon les cas venir ajuster ce montant. Je vous recommande de vous appuyer sur votre expert-comptable pour arrêter le chiffre exact.
SCI à l’IS vs SCI à l’IR : le comparatif fiscal de la plus-value
C’est la question que l’on me pose le plus souvent avant de choisir le régime fiscal d’une SCI : “Madame Chiorozas, vaut-il mieux l’IS ou l’IR ?” La réponse honnête est : ça dépend de votre horizon de détention et de votre stratégie globale. Mais pour la plus-value à la revente, le régime IR est généralement plus favorable sur le long terme. Voici pourquoi.
Plus-value immobilière : SCI à l'IS vs SCI à l'IR
| Critère | SCI à l’IS | SCI à l’IR |
|---|---|---|
| Base de calcul | Prix de cession − VNC (après amortissements) | Prix de cession − Prix d’acquisition historique |
| Abattement pour durée de détention | NON — aucun abattement | OUI — progressif, jusqu’à exonération totale |
| Imposition de la plus-value | Impôt sur les Sociétés : 15 % ou 25 % | IR 19 % + Prélèvements sociaux 17,2 % = 36,2 % |
| Exonération après 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | Non applicable | Oui, exonération totale possible |
| Double imposition | Oui (IS au niveau SCI + PFU à la distribution) | Non (imposition directe chez les associés) |
Le calcul en SCI à l’IS : la plus-value professionnelle sans abattement
En SCI à l’IS, la plus-value est traitée comme un bénéfice professionnel ordinaire. Elle s’ajoute au résultat imposable de la société et est taxée au taux normal de l’IS — 15 % sur les premiers 42 500 € pour les PME éligibles, 25 % au-delà (selon les conditions en vigueur sur service-public.fr). Aucun abattement pour durée de détention n’est applicable, quelle que soit la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien.
Le calcul en SCI à l’IR : la plus-value des particuliers avec abattements
À l’IR, les associés sont imposés directement sur leur quote-part de plus-value, comme s’ils avaient vendu un bien en direct. Le calcul se fait sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition historique — les amortissements n’existent pas dans ce régime. Et surtout, des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans (source : impots.gouv.fr).
Quelle fiscalité pour la plus-value en SCI à l’IS ? Le mécanisme de la double imposition
C’est le piège que je signale systématiquement à mes clients : en SCI à l’IS, la plus-value subit une double imposition. Une fois au niveau de la société, une seconde fois quand les associés récupèrent les fonds.
Calcul de la plus-value au niveau de la SCI
La SCI calcule sa plus-value : Prix de cession − VNC. Cette plus-value s’intègre au résultat imposable de la société.
Paiement de l’IS par la SCI
La SCI règle l’impôt sur les sociétés sur cette plus-value : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (taux PME), puis 25 % au-delà. Le bénéfice net après IS reste dans la trésorerie de la société.
Distribution des fonds aux associés (dividendes)
Pour que les associés récupèrent leur argent, la SCI doit distribuer un dividende. Cette distribution est une décision des associés prise en assemblée générale.
Imposition des associés sur les dividendes reçus
Chaque associé est imposé sur les dividendes perçus, au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) — la “flat tax” — de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif si elle est plus favorable (source : service-public.fr).
L’erreur que je vois le plus souvent : des associés qui pensent récupérer intégralement le produit de la vente après paiement de l’IS. Ils oublient la seconde couche d’imposition sur les dividendes. Le calcul global peut s’avérer nettement moins favorable qu’anticipé.
Exemple chiffré de calcul de plus-value en SCI à l’IS
Prenons un cas concret que je rencontre régulièrement dans ma pratique.
Données de départ :
- Acquisition d’un immeuble en 2016 : 300 000 € (frais de notaire inclus et immobilisés)
- Amortissement pratiqué sur 25 ans, soit 4 % par an = 12 000 €/an
- Durée de détention : 10 ans
- Total des amortissements cumulés sur 10 ans : 120 000 €
- Prix de vente en 2026 : 450 000 €
Étape 1 — Calcul de la VNC :
VNC = 300 000 € − 120 000 € = 180 000 €
Étape 2 — Calcul de la plus-value imposable :
Plus-value = 450 000 € − 180 000 € = 270 000 €
À titre de comparaison, si la SCI avait été à l’IR, la plus-value aurait été calculée sur : 450 000 € − 300 000 € = 150 000 € — soit près de deux fois moins, avant même application des abattements pour durée de détention.
Étape 3 — Calcul de l’IS au niveau de la SCI :
En supposant que la SCI est une PME éligible au taux réduit :
- 15 % sur les premiers 42 500 € = 6 375 €
- 25 % sur les 227 500 € restants = 56 875 €
- IS total : environ 63 250 €
Trésorerie nette dans la SCI après IS : 450 000 € − 63 250 € = 386 750 €
Étape 4 — Distribution aux associés et PFU :
Imaginons deux associés à 50/50 qui décident de distribuer l’intégralité en dividendes :
- Chaque associé reçoit : 193 375 €
- PFU à 30 % sur chaque distribution : environ 58 000 € par associé
- Montant net perçu par chaque associé : environ 135 000 €
Bilan global : Sur une plus-value économique de 150 000 € (différence entre prix de vente et prix d’achat), la charge fiscale totale (IS + PFU) représente environ 80 000 € pour les deux associés réunis — soit une pression fiscale effective de l’ordre de 53 % sur la plus-value économique réelle. Ce chiffre illustre pourquoi l’anticipation est indispensable.
Cet exemple est une illustration pédagogique basée sur les taux en vigueur en 2026. Votre situation réelle dépend de nombreux paramètres spécifiques (structure du capital, résultats antérieurs de la SCI, situation personnelle des associés). Consultez votre expert-comptable et/ou un juriste avant toute décision de cession.
FAQ — Plus-value immobilière en SCI à l’IS
Quelle est la différence de calcul de la plus-value entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
En SCI à l’IR, la plus-value est calculée comme pour un particulier : prix de vente moins prix d’achat historique, avec des abattements progressifs selon la durée de détention (exonération totale d’IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). En SCI à l’IS, on applique les règles des plus-values professionnelles (article 39 duodecies du CGI) : la base de calcul est le prix de vente moins la Valeur Nette Comptable, laquelle intègre les amortissements. Aucun abattement pour durée de détention n’existe dans ce régime.
Comment l’amortissement de l’immeuble impacte-t-il la plus-value en SCI à l’IS ?
Chaque amortissement annuel comptabilisé réduit la VNC du bien. Lors de la cession, la plus-value est calculée par rapport à cette VNC résiduelle — et non par rapport au prix d’achat initial. Concrètement, les amortissements déduits pendant la détention “remontent” dans le calcul de la plus-value à la revente. C’est le revers de la médaille d’une stratégie d’optimisation fiscale à l’IS : ce que vous avez économisé en impôt annuel, vous le retrouvez partiellement dans la plus-value imposable.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value pour une SCI à l’IS ?
La plus-value s’intègre au résultat imposable de la SCI. Elle est donc taxée au taux normal de l’IS : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles (sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros et dont le capital est détenu à 75 % minimum par des personnes physiques), et 25 % au-delà. Ces taux sont confirmés par service-public.fr.
Comment est imposée la distribution du produit de la vente aux associés ?
Une fois l’IS payé par la SCI, si les associés souhaitent récupérer les fonds, ils doivent voter une distribution de dividendes en assemblée générale. Ces dividendes sont imposés entre les mains de chaque associé au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % — composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Les associés peuvent opter pour le barème progressif de l’IR si leur taux marginal d’imposition est inférieur à 12,8 %, ce qui est rare pour des investisseurs immobiliers actifs.
Peut-on bénéficier d’un abattement pour durée de détention en SCI à l’IS ?
Non. C’est l’une des différences majeures avec le régime IR. En SCI à l’IS, aucun abattement pour durée de détention ne s’applique sur la plus-value, quelle que soit la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien — 5 ans, 20 ans ou 40 ans. La durée de détention n’a aucun impact sur le montant de l’imposition. C’est pourquoi je recommande toujours à mes clients d’effectuer cette simulation avant de choisir le régime fiscal de leur SCI : l’horizon de revente est un critère déterminant.
Ce que je vous recommande avant de créer votre SCI
Dans ma pratique, je vois trop souvent des investisseurs choisir l’IS pour la SCI uniquement pour les avantages à court terme — déduction des amortissements, taux d’IS plus bas que leur taux marginal d’IR — sans modéliser ce que donnera la revente dans 10 ou 15 ans. La simulation que vous venez de faire est précisément cet exercice de lucidité.
Si votre projet est de conserver le bien très longtemps et de le transmettre sans le vendre, l’IS peut être pertinent. Si vous envisagez une revente à horizon 15-20 ans avec une plus-value significative, les abattements du régime IR peuvent s’avérer bien plus avantageux. La décision mérite une analyse personnalisée.
Chez Jurixa, je propose la création complète de votre SCI à partir de 500 €, statuts sur-mesure et formalités incluses (annonce légale, dépôt au greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs, obtention du Kbis). Mais surtout, avant même de rédiger les statuts, nous prenons le temps de discuter de votre stratégie patrimoniale globale — parce que le choix entre IS et IR se fait dès la création, et qu’il est très difficile à corriger ensuite.
