“On vient d’acheter un appartement via notre SCI à l’IS. Les frais de notaire représentent 18 000 euros. Est-ce qu’on peut les amortir ou est-ce qu’on doit les passer en charges d’un coup ?” C’est une question que je reçois à chaque acquisition immobilière en SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Et la réponse est : vous avez le choix. Les deux options existent, chacune avec ses avantages et ses conséquences fiscales. Je vous explique laquelle choisir selon votre situation.
Ce qu’on appelle “frais de notaire” : le détail
Quand on parle de “frais de notaire”, on mélange en réalité trois composantes très différentes :
Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement). C’est la taxe perçue par l’État et les collectivités locales lors du transfert de propriété. Pour un bien ancien, le taux global est d’environ 7 à 8 % du prix de vente (dont 4,5 % de taxe départementale, 1,2 % de taxe communale, et 2,37 % de frais d’assiette). Pour un bien neuf, c’est 0,715 % (taxe de publicité foncière au taux réduit).
Les émoluments du notaire. C’est la rémunération proprement dite du notaire, calculée selon un barème proportionnel réglementé par le décret n°2020-179 du 28 février 2020. Pour un bien à 250 000 euros, les émoluments représentent environ 2 600 euros.
Les frais et débours divers. Ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur : frais de publication au service de publicité foncière, coût des documents d’urbanisme, extraits cadastraux, etc. Quelques centaines d’euros en général.
L’ensemble de ces frais constitue ce que le Plan Comptable Général appelle les “frais d’acquisition d’immobilisations”. Et c’est leur traitement comptable et fiscal qui nous intéresse.
Le cadre fiscal : deux options au choix
Le Plan Comptable Général (article 213-8) et l’administration fiscale (BOI-BIC-CHG-20-20-10) offrent aux sociétés soumises à l’IS un choix pour le traitement des frais d’acquisition d’immobilisations :
Option 1 : Déduction immédiate en charges. Les frais sont passés intégralement en charges de l’exercice d’acquisition. Résultat : une perte comptable importante la première année, mais un résultat imposable réduit d’autant.
Option 2 : Incorporation au coût d’acquisition et amortissement. Les frais sont ajoutés au prix d’achat du bien et amortis sur la même durée que l’immeuble (20 à 30 ans typiquement). Résultat : un impact annuel faible mais étalé dans le temps.
Ce choix est une option fiscale exercée par la SCI. Il n’y a pas de “bonne” réponse universelle : tout dépend de votre situation. L’option est irrévocable pour l’acquisition concernée. Elle doit être cohérente avec le traitement comptable retenu. Le BOI-BIC-CHG-20-20-10 §30 précise que la déduction immédiate est subordonnée à la comptabilisation en charges. L’incorporation au coût d’acquisition est subordonnée à l’inscription à l’actif immobilisé.
Option 1 : déduction immédiate en charges
C’est l’option la plus agressive fiscalement. Prenons un exemple concret.
Situation : votre SCI à l’IS achète un appartement 250 000 euros. Les frais de notaire s’élèvent à 20 000 euros. Vous les passez intégralement en charges de l’exercice.
Impact sur le résultat imposable :
- Loyers annuels : 12 000 euros
- Charges courantes (assurance, taxe foncière, entretien) : 3 000 euros
- Amortissement du bien (hors terrain, sur 25 ans) : 8 000 euros
- Frais de notaire passés en charges : 20 000 euros
- Résultat fiscal année 1 : -19 000 euros (déficit reportable)
Ce déficit est reportable sur les bénéfices futurs de la SCI sans limitation de durée (mais plafonné à 1 M€ + 50 % du bénéfice excédentaire par exercice, selon l’article 209-I du CGI).
Je recommande la déduction immédiate quand la SCI a d’autres revenus imposables la même année (par exemple, un autre bien déjà loué). Le déficit créé par les frais de notaire vient absorber ces revenus et génère une économie d’IS immédiate. Si la SCI n’a aucun autre revenu, le déficit sera simplement reporté, ce qui retarde l’avantage fiscal sans le supprimer.
L’économie d’IS est directe : 20 000 euros de frais x 15 % (taux réduit PME sur les premiers 42 500 euros) = 3 000 euros d’IS économisés immédiatement (ou 5 000 euros au taux normal de 25 %).
Option 2 : incorporation au coût d’acquisition et amortissement
C’est l’option la plus prudente. Les frais de notaire sont ajoutés au prix d’achat du bien, et l’ensemble est amorti sur la durée de vie estimée de l’immeuble.
Même situation : SCI à l’IS, achat 250 000 euros, frais 20 000 euros.
Le coût d’acquisition total devient 270 000 euros. On retire la valeur du terrain (non amortissable, typiquement 20 % soit 54 000 euros). La base amortissable est de 216 000 euros, amortie sur 25 ans.
Impact annuel :
- Amortissement annuel : 216 000 / 25 = 8 640 euros (au lieu de 8 000 euros sans les frais)
- Supplément annuel d’amortissement lié aux frais : 640 euros/an pendant 25 ans
Déduction immédiate vs amortissement : comparaison sur 25 ans
| Critère | Option 1 : Charge immédiate | Option 2 : Amortissement |
|---|---|---|
| Déduction année 1 | 20 000 € | 640 € |
| Déduction annuelle (années 2-25) | 0 € | 640 € |
| Déduction totale sur 25 ans | 20 000 € | 16 000 € |
| Économie d’IS totale (taux 15 %) | 3 000 € | 2 400 € |
| Impact sur le résultat année 1 | Fort déficit | Résultat lissé |
| Impact en cas de revente avant 25 ans | Déjà déduit | Amortissement restant perdu |
Attention au piège de la revente. Si vous incorporez les frais au coût d’acquisition et que vous revendez le bien après 10 ans, vous n’aurez amorti que 10/25 des frais (soit 6 400 euros sur 16 000). Les 9 600 euros restants ne seront jamais déduits. En revanche, la base de calcul de la plus-value sera plus élevée (coût d’acquisition de 270 000 au lieu de 250 000), ce qui réduit la plus-value imposable. L’effet fiscal n’est donc pas totalement perdu, mais il est moins avantageux qu’une déduction immédiate.
Le cas du terrain : une subtilité à ne pas oublier
Le terrain n’est pas amortissable. C’est un principe comptable fondamental. Quand vous incorporez les frais de notaire au coût d’acquisition, vous devez ventiler entre terrain et construction.
En pratique, la répartition terrain/construction se fait soit sur la base de l’acte notarié (s’il distingue les deux), soit par estimation (20 % pour le terrain en zone urbaine classique, jusqu’à 40 % en centre-ville de grande métropole).
Les frais de notaire incorporés au coût d’acquisition se répartissent dans les mêmes proportions. Si le terrain représente 20 % du prix, alors 20 % des frais incorporés ne sont pas amortissables. Dans notre exemple : 4 000 euros de frais “sur le terrain” ne seront jamais amortis, mais viendront en déduction de la plus-value en cas de revente.
Quel choix pour quelle situation ?
Après avoir accompagné des dizaines de SCI à l’IS, voici les critères de décision que j’utilise :
Choisissez la déduction immédiate si :
- La SCI a d’autres revenus imposables la même année
- Vous ne prévoyez pas de revendre avant 15 ans minimum
- Vous voulez maximiser l’effet fiscal à court terme
- La SCI est en phase de constitution de patrimoine (les déficits s’accumulent et se reportent)
Choisissez l’amortissement si :
- La SCI n’a aucun autre revenu (le déficit serait “perdu” à court terme)
- Vous voulez lisser votre résultat fiscal pour rassurer un banquier
- Vous envisagez de revendre à moyen terme (< 15 ans)
- Vous détenez plusieurs biens et voulez une comptabilité homogène
Dans la majorité des cas que je traite, la déduction immédiate est plus avantageuse. Pourquoi ? Parce que les SCI à l’IS que je crée sont généralement en phase d’acquisition, avec un résultat déficitaire les premières années (amortissement + intérêts d’emprunt > loyers). Un déficit de plus ne change rien à l’IS année 1, mais il crée un stock de déficits reportables qui sera précieux quand la SCI deviendra bénéficiaire (après remboursement de l’emprunt).
Les frais à ne pas confondre
Tous les frais liés à une acquisition ne suivent pas le même régime :
Traitement fiscal des différents frais liés à l'acquisition
| Type de frais | Traitement fiscal |
|---|---|
| Droits de mutation | Charge ou incorporation (au choix) |
| Émoluments du notaire (acquisition) | Charge ou incorporation (au choix) |
| Frais de publication foncière | Charge ou incorporation (au choix) |
| Honoraires d’agence immobilière | Charge ou incorporation (au choix) |
| Frais de dossier bancaire | Charge déductible de l’exercice |
| Intérêts intercalaires | Charge ou incorporation (au choix) |
| Frais de constitution de la SCI | Charge immédiate (amortissement sur 5 ans max) |
Les frais de constitution de la SCI (rédaction des statuts, immatriculation, annonce légale) suivent un régime différent : ils peuvent être amortis sur 5 ans maximum, conformément à l’article 212 du PCG et au BOI-BIC-CHG-20-30.
L’écriture comptable en pratique
Pour ceux qui veulent les détails techniques, voici les écritures selon l’option choisie.
Option 1 (charge immédiate) :
- Débit 6226 “Honoraires” (émoluments notaire) : X euros
- Débit 6354 “Droits d’enregistrement” (droits de mutation) : Y euros
- Crédit 404 “Fournisseur - notaire” : X + Y euros
Option 2 (incorporation) :
- Débit 2131 “Constructions” (quote-part construction) : montant
- Débit 2111 “Terrains” (quote-part terrain) : montant
- Crédit 404 “Fournisseur - notaire” : total
L’amortissement annuel se calcule ensuite sur la valeur totale inscrite au compte 2131.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils déductibles dans une SCI à l’IR ?
En SCI à l’IR (régime des revenus fonciers), les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers. C’est une différence majeure avec la SCI à l’IS. En régime réel, seuls les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien/réparation, les primes d’assurance, la taxe foncière et les frais de gestion sont déductibles (article 31 du CGI). Les frais de notaire sont “perdus” fiscalement en SCI à l’IR. C’est l’un des arguments en faveur du choix de l’IS.
Sur quelle durée amortir les frais de notaire incorporés ?
Les frais incorporés au coût d’acquisition sont amortis sur la même durée que le bien lui-même. Pour un immeuble d’habitation, la durée d’amortissement couramment admise est de 20 à 30 ans (25 ans étant le standard le plus fréquent). Pour un local commercial, 20 à 25 ans. Pour un immeuble neuf de qualité, jusqu’à 30 ans. La durée doit correspondre à la durée d’utilisation réelle estimée du bien.
Peut-on changer d’option après coup ?
Non. L’option est irrévocable pour l’acquisition concernée. Si vous avez passé les frais en charges, vous ne pouvez pas revenir en arrière et les incorporer au coût d’acquisition (et inversement). En revanche, pour une acquisition future, vous pouvez faire un choix différent. L’administration fiscale n’exige pas que toutes les acquisitions de la même SCI suivent le même traitement, mais une cohérence est recommandée pour éviter les contestations.
Les droits de mutation réduits (bien neuf à 0,715 %) suivent-ils le même régime ?
Oui, le régime est identique. Que les droits de mutation soient de 7,5 % (bien ancien) ou de 0,715 % (bien neuf ou vente d’immeuble à rénover), le choix entre déduction immédiate et incorporation reste ouvert. En pratique, pour un bien neuf, les frais d’acquisition sont beaucoup plus faibles, ce qui rend le choix moins décisif. Sur un bien neuf à 250 000 euros, les frais totaux sont d’environ 5 000 euros (contre 20 000 pour l’ancien).
L’amortissement des frais de notaire augmente-t-il la plus-value en cas de revente ?
En SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (coût d’acquisition moins amortissements cumulés). Si vous avez incorporé les frais et amorti l’ensemble, la valeur nette comptable est plus basse, donc la plus-value est plus élevée. Mais la base d’acquisition initiale étant aussi plus élevée, l’effet s’équilibre partiellement. Si vous avez choisi la déduction immédiate, les frais n’entrent pas dans le calcul de la plus-value. Au final, sur la durée totale de détention, l’impact fiscal global est similaire.
