Fermer une SCI passe par deux étapes distinctes et obligatoires : la dissolution (la décision collective de mettre fin à la société), puis la liquidation (l’apurement de l’actif et du passif, le partage final entre associés, et enfin la radiation au registre du commerce et des sociétés). Comptez entre deux et quatre mois pour l’ensemble du processus, un coût global de l’ordre de 800 € à 1 500 € (accompagnement, annonce, greffe), et une fiscalité parfois lourde selon que la SCI détient encore un bien immobilier au moment du partage. Dans mon accompagnement, je vois beaucoup de propriétaires qui pensent qu’une simple décision en assemblée suffit pour fermer. C’est faux. J’ai reçu il y a quelques mois deux associés d’une SCI qui voulaient « simplement arrêter » après avoir revendu leur bien locatif : la société était toujours inscrite au RCS quatre ans plus tard, avec des déclarations fiscales à zéro mais des pénalités qui s’accumulaient. Mon objectif ici : vous montrer précisément ce qu’il faut faire, dans quel ordre, et surtout ce que change le régime fiscal de votre SCI au moment de la fermeture.
- Fermer une SCI exige deux phases : dissolution (décision collective et formalités) puis liquidation (réaliser l’actif, apurer le passif, partager, radier).
- La dissolution se formalise en assemblée générale, avec nomination d’un liquidateur, publication d’une annonce, et déclaration au guichet unique INPI.
- La liquidation implique de vendre ou partager l’actif, payer tous les créanciers, établir des comptes de liquidation, puis de faire approuver le partage et demander la radiation au RCS.
- Le boni de liquidation (actif net supérieur aux apports) est soumis à des droits de partage et, si un bien immobilier est vendu, la plus-value est taxée à 36,2 % pour une SCI à l’impôt sur le revenu.
- Comptez un accompagnement à partir de 800 € chez Jurixa (dissolution et liquidation amiable) plus les frais d’annonces et de greffe.
Pourquoi ferme-t-on une SCI aujourd’hui
Les raisons sont variées : bien vendu, mésentente entre associés, départ à la retraite, changement de stratégie patrimoniale. Dans tous ces cas, la bonne réponse n’est pas d’abandonner la société en sommeil : c’est de la fermer en bonne et due forme.
Laisser traîner une SCI inactive au RCS, c’est continuer à devoir déposer chaque année des comptes, à remplir les obligations fiscales, et surtout à assumer les pénalités en cas d’oubli. La vraie fermeture passe par la dissolution, la liquidation, et la radiation.
Ne confondez pas fermeture générale et dissolution d’une SCI suite à la vente de l’immeuble. Les deux cas suivent la même procédure, mais la vente préalable du bien change totalement la donne fiscale.
Phase 1 : la dissolution, ou comment décider de fermer
La dissolution, c’est la décision formelle de mettre fin à la société. Elle doit être prise en assemblée générale extraordinaire des associés, à la majorité prévue par vos statuts (souvent les deux tiers ou l’unanimité pour les décisions graves). Si un seul associé détient toutes les parts (SCI unipersonnelle), il prend seul cette décision, mais il doit quand même la formaliser par écrit.
Cette assemblée doit régler trois choses : voter la dissolution, nommer un liquidateur (souvent l’ancien gérant, mais ce peut être un tiers ou l’un des associés), et fixer les conditions de la liquidation (délais, pouvoir du liquidateur, éventuelle rémunération). Le procès-verbal de cette AG de dissolution est le document de base de toute la suite.
Les formalités de la dissolution
Une fois l’assemblée tenue, il faut rendre cette décision publique et opposable aux tiers. Quatre formalités enchaînées :
- Enregistrer le procès-verbal auprès du service des impôts (enregistrement gratuit si aucun apport n’est modifié).
- Publier une annonce dans un support habilité du département du siège social de la SCI. Cette annonce doit mentionner la raison sociale, le Siren, le siège, la décision de dissolution, la date de l’AG, le nom du liquidateur et son adresse. Comptez entre 150 et 250 € selon les supports.
- Déposer le dossier de dissolution sur le guichet unique de l’INPI, avec le PV de dissolution, l’attestation de parution de l’annonce, un formulaire M2, et le cas échéant la pièce d’identité du liquidateur.
- Payer les frais de greffe (de l’ordre de 80 à 120 €).
À l’issue, vous recevez un nouveau K-bis mentionnant que la société est « en liquidation », avec le nom du liquidateur. À partir de ce moment, la société continue d’exister (elle a toujours son Siren), mais uniquement pour les besoins de la liquidation. Elle ne peut plus exercer d’activité nouvelle.
Phase 2 : la liquidation, ou comment finir ce qui a été commencé
La liquidation, c’est tout le travail de clôture. Le liquidateur a pour mission de réaliser l’actif (vendre ou partager les biens de la SCI), d’apurer le passif (payer les créanciers, les fournisseurs, régler les dernières factures), et de partager le boni de liquidation entre les associés selon leurs droits dans le capital.
Concrètement, voici ce que fait le liquidateur, poste par poste.
Réaliser l’actif de la SCI
Si la SCI détient encore un bien immobilier, le liquidateur doit soit le vendre, soit le partager en nature entre les associés. La vente est plus simple administrativement, mais elle déclenche l’imposition de la plus-value immobilière. Le partage en nature évite cette imposition immédiate, mais suppose l’accord de tous les associés sur la répartition et la valeur du bien.
Si la SCI a vendu son bien avant la dissolution, l’actif au moment de la liquidation se limite à du cash, éventuellement un compte courant d’associé débiteur, et quelques meubles résiduels.
Apurer le passif
Le liquidateur doit recenser tous les créanciers de la SCI (fournisseurs, prêt bancaire éventuel, impôts, charges sociales, etc.), les payer, et obtenir quitus. Tant qu’un passif n’est pas soldé, la liquidation ne peut pas être close. Si le passif excède l’actif, la SCI est en situation de mali de liquidation : les associés doivent alors combler le trou, sauf clause des statuts dispensant de le faire (rare). C’est pour ça qu’il est essentiel de faire un bilan avant de dissoudre, pour savoir si l’opération sera bénéficiaire ou déficitaire.
Certains créanciers (banque, fisc) peuvent exiger un désintéressement complet avant de donner leur accord à la radiation. Si un crédit immobilier reste en cours au moment de la dissolution, le liquidateur devra négocier son remboursement anticipé ou obtenir une mainlevée d’hypothèque avant de pouvoir partager le bien. C’est une contrainte lourde, que j’anticipe toujours dans mes dossiers pour éviter un blocage en pleine liquidation.
Établir les comptes de liquidation et partager
Une fois l’actif réalisé et le passif soldé, le liquidateur établit les comptes de liquidation. Ce document récapitule toutes les opérations : état de l’actif en début de liquidation, produits de la réalisation, paiement des dettes, frais de liquidation, et enfin l’actif net à partager (le boni de liquidation s’il y en a un).
Les comptes de liquidation sont présentés en assemblée générale, approuvés par les associés, puis le liquidateur procède au partage de l’actif net selon les droits de chacun dans le capital.
Demander la radiation au RCS
Dernière étape : le liquidateur dépose une demande de radiation au registre du commerce et des sociétés, via le guichet unique. Il fournit le PV d’assemblée approuvant les comptes de liquidation, une attestation de parution d’une seconde annonce (annonce de clôture de liquidation, comptez encore 150 à 250 €), et le formulaire M4.
Une fois le greffe satisfait, la SCI est radiée. Elle cesse d’exister. Son Siren est éteint. C’est seulement à ce moment-là que la fermeture est réellement terminée.
Boni ou mali de liquidation : ce qui reste après tout
Le boni de liquidation, c’est l’actif net qui reste une fois tous les créanciers payés, diminué du montant des apports initiaux des associés. Si vous aviez apporté 10 000 € au capital et qu’il reste 30 000 € à partager après liquidation, le boni est de 20 000 €.
En SCI, le boni de liquidation est d’abord soumis aux droits de partage (2,5 % en ligne directe, 5 % entre frères et sœurs, selon les règles de l’enregistrement). Ensuite, s’il a été précédé d’une vente d’immeuble, la plus-value immobilière dégagée lors de cette vente est taxée indépendamment, à 36,2 % pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux).
Si la SCI était à l’impôt sur les sociétés, la fiscalité change : le boni de liquidation est traité comme un dividende et taxé à la flat tax de 31,4 % (sauf option pour le barème progressif avec abattement de 40 %). En pratique, très peu de SCI classiques sont à l’IS.
Fiscalité du boni de liquidation selon le régime fiscal de la SCI
| Régime fiscal | Traitement du boni | Taux d’imposition | Commentaire |
|---|---|---|---|
| SCI à l’IR | Plus-value immobilière si vente de bien avant partage | 36,2 % (19 % IR et 17,2 % PS) | Abattements pour durée de détention si conditions remplies |
| SCI à l’IS | Boni traité comme un dividende | 31,4 % (flat tax) ou barème progressif avec abattement 40 % | Rare en SCI classique |
| Droits de partage | Enregistrement du partage | 2,5 % (ligne directe) à 5,8 % (tiers) | Dus dans tous les cas sur l’actif net partagé |
Pour approfondir le traitement fiscal du boni, je vous renvoie à mon article détaillé sur le boni de liquidation, qui couvre tous les cas (SARL, SAS, SCI).
SCI à l’IR ou à l’IS : ce que cela change pour la fermeture
La plupart des SCI sont à l’impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat directement dans sa déclaration personnelle. C’est la transparence fiscale.
Certaines SCI optent pour l’impôt sur les sociétés (activité commerciale, amortissement de l’immeuble). Dans ce cas, la SCI paie l’IS sur ses bénéfices (taux de 25 % en 2026, taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € pour les PME éligibles).
Au moment de la fermeture, le régime fiscal change tout. Si la SCI est à l’IR et vend son immeuble pendant la liquidation, la plus-value immobilière est taxée à 36,2 % avec abattements pour durée de détention. Si la SCI est à l’IS, la plus-value entre dans le résultat imposable à l’IS, puis le boni final distribué supporte encore la flat tax de 31,4 %. Résultat : une double imposition potentielle.
Si votre SCI détient un bien depuis longtemps et que vous envisagez de fermer, calculez l’impact fiscal de la vente avant de décider. Avec une détention de plus de vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et trente ans pour les prélèvements sociaux, les abattements pour durée de détention peuvent réduire voire annuler l’imposition de la plus-value.
Ce que coûte réellement la fermeture d’une SCI
Côté frais incompressibles : deux annonces (dissolution puis clôture, soit 300 à 500 € au total), les frais de greffe pour la dissolution et la radiation (environ 150 à 200 €), et si besoin l’enregistrement de certains actes.
Vient ensuite l’accompagnement humain. Une plateforme automatisée propose des packs dissolution à partir de 199 € (formulaires, annonce, dépôt), mais sans aucune analyse de votre situation fiscale. À l’autre bout, un cabinet spécialisé facture souvent entre 1 000 et 2 500 € pour une dissolution-liquidation complète.
Chez Jurixa, je pilote votre fermeture de SCI (dissolution et liquidation amiable) à partir de 800 € (hors frais d’annonces et greffe). Je rédige les procès-verbaux d’assemblée, je coordonne les formalités de publication et de dépôt, j’établis ou je supervise les comptes de liquidation, et surtout je vous fais un point fiscal en amont pour éviter les mauvaises surprises au moment du partage.
Trois erreurs que je vois (trop) souvent
Croire que la dissolution suffit
Beaucoup d’associés pensent qu’une fois l’AG de dissolution votée et publiée, c’est fini. Non. La dissolution est seulement la décision de fermer. Tant que la liquidation n’est pas menée à son terme et que la radiation n’est pas prononcée, la SCI continue d’exister au RCS, et vous devez continuer à déposer des comptes et des déclarations fiscales. J’ai vu une SCI rester « en liquidation » pendant cinq ans parce que les associés avaient oublié de clore la procédure.
Oublier le boni de liquidation et sa fiscalité
Vendre un bien pour 300 000 € quand on l’a acheté 150 000 €, c’est 150 000 € de plus-value immobilière. À 36,2 %, cela représente plus de 54 000 € d’impôts. Beaucoup de propriétaires découvrent cette facture après coup. Si le bien est détenu depuis longtemps, vérifiez les abattements pour durée de détention : ils peuvent diviser votre impôt par deux ou par trois.
Négliger les formalités au guichet unique
Le passage au guichet unique en 2023 a rendu le dépôt plus exigeant sur la complétude des pièces. Un dossier de dissolution ou de radiation rejeté pour un formulaire mal rempli ou une attestation manquante, c’est un mois de perdu et des frais d’annonce à repayer. Je contrôle systématiquement tous les documents avant dépôt pour éviter ce genre de blocage.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour fermer une SCI complètement
Comptez généralement entre deux et quatre mois, en supposant qu’il n’y ait pas de litige entre associés ni de créancier récalcitrant. Le délai dépend de la complexité de la liquidation et de la réactivité du greffe.
La fermeture d’une SCI entraîne-t-elle des frais de profession réglementée
Si vous vendez un bien immobilier pendant la liquidation, vous passerez par un professionnel habilité pour l’acte de vente. Si vous partagez le bien en nature, un acte de partage est aussi requis. En revanche, la dissolution et la liquidation elles-mêmes ne nécessitent pas obligatoirement l’intervention d’un tel professionnel, sauf cas particuliers.
Peut-on rouvrir une SCI après l’avoir fermée
Non. Une fois radiée, une SCI disparaît définitivement. Si vous avez de nouveau besoin d’une SCI, il faut en créer une nouvelle, avec un nouveau Siren.
Que se passe-t-il si un associé refuse de signer la dissolution
Si vos statuts exigent l’unanimité ou une majorité qualifiée pour dissoudre et qu’un associé bloque, vous devrez soit négocier son accord, soit demander la dissolution en justice pour justes motifs. C’est plus long, plus coûteux, et le juge n’accorde la dissolution que si des motifs graves sont établis.
Mon conseil avant de fermer votre SCI
Fermer une SCI, ce n’est pas juste remplir un formulaire et arrêter de déposer les comptes. C’est une procédure en deux temps (dissolution puis liquidation), avec des formalités précises à chaque étape, une fiscalité parfois lourde, et surtout des décisions structurantes à prendre en amont (vendre ou partager, gérer le boni, solder les comptes courants).
Ce que je fais chez Jurixa, c’est piloter toute cette chaîne du début à la fin. Je commence toujours par un diagnostic : situation patrimoniale de votre SCI, régime fiscal, impact d’une vente ou d’un partage en nature, calendrier visé. Ensuite, je rédige tous les actes (PV d’AG, comptes de liquidation), je coordonne les formalités (annonces, greffe), et je vous accompagne jusqu’à la radiation effective. Et si la fermeture n’est finalement pas la bonne réponse à votre besoin, je vous le dirai avant d’engager le moindre frais.
