La location-gérance permet à un propriétaire de fonds de commerce d’en confier l’exploitation à un gérant libre, qui l’exploite à ses risques et périls contre le paiement d’une redevance, sans transfert de propriété. C’est l’article L144-1 du Code de commerce qui pose ce cadre : le loueur garde son fonds, le locataire-gérant en devient l’exploitant commerçant à part entière.
Dans mon accompagnement à la création d’entreprise, je vois régulièrement des porteurs de projet hésiter entre racheter un fonds tout de suite ou d’abord le louer pour tester l’activité. La location-gérance répond exactement à ce besoin : elle permet de reprendre une exploitation sans mobiliser le capital d’un rachat, et au propriétaire de transmettre progressivement sans se dessaisir immédiatement. Cet article détaille les conditions, le contrat, la publicité obligatoire et les points de vigilance, en particulier la solidarité fiscale et sociale qui pèse sur le loueur.
- La location-gérance (ou gérance libre) confie l’exploitation d’un fonds de commerce à un gérant qui l’exploite à ses risques, moyennant une redevance (art. L144-1 C. com.).
- La condition d’exploitation préalable de 2 ans par le loueur a été supprimée par la loi PACTE de 2019.
- Le loueur reste solidairement responsable des dettes du locataire-gérant jusqu’à la publication du contrat (art. L144-7 C. com.).
- Une solidarité fiscale spécifique pèse aussi sur le loueur pendant une durée limitée après le début de l’exploitation.
- Le locataire-gérant a la qualité de commerçant et doit s’immatriculer (art. L144-2 C. com.).
Qu’est-ce que la location-gérance d’un fonds de commerce
La location-gérance, aussi appelée gérance libre, est le contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement l’exploitation à un tiers, le locataire-gérant. Ce dernier exploite le fonds pour son propre compte, à ses risques et périls, et verse en contrepartie une redevance périodique au loueur.
C’est une opération très différente de la cession du fonds de commerce, que je détaille dans un article séparé. Dans la cession, la propriété du fonds change de mains définitivement contre un prix. Dans la location-gérance, le fonds reste la propriété du loueur : seul le droit d’exploitation est temporairement transmis, contre une redevance et non un prix de vente.
L’article L144-1 du Code de commerce définit la location-gérance comme le contrat par lequel « le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ». Cette définition s’applique nonobstant toute clause contraire.
Location-gérance, gérance-mandat, gérance salariée : ne pas confondre
Le vocabulaire prête à confusion. La location-gérance (ou gérance libre) confère au gérant la qualité de commerçant indépendant : il exploite à ses risques, encaisse le chiffre d’affaires, paie ses charges et sa redevance. La gérance-mandat, utilisée par certaines enseignes de distribution, place le gérant-mandataire dans un statut intermédiaire, sans qualité de commerçant, rémunéré en pourcentage du chiffre d’affaires réalisé pour le compte du mandant. La gérance salariée est un contrat de travail classique : le gérant est subordonné et rémunéré en salaire. Seule la location-gérance fait l’objet de cet article.
Les conditions pour conclure une location-gérance
La condition d’exploitation préalable a disparu
Historiquement, le Code de commerce imposait au loueur d’avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans avant de pouvoir le donner en location-gérance, sauf dérogations (héritiers, incapacité, etc.). Cette contrainte, pensée pour éviter les montages spéculatifs, a été supprimée par la loi PACTE (loi n° 2019-486 du 22 mai 2019). L’article du Code de commerce qui la prévoyait n’est plus en vigueur aujourd’hui : il n’existe donc plus d’obligation légale d’avoir exploité le fonds pendant une durée minimale avant de le mettre en gérance libre.
En pratique, cela ouvre la location-gérance à des situations qui en étaient auparavant exclues : un repreneur qui vient d’acquérir un fonds peut, sans attendre deux ans, le confier à un locataire-gérant. Un héritier qui recueille un fonds par succession peut aussi le louer immédiatement, ce qui était déjà une dérogation admise avant la réforme, mais qui est désormais la règle générale pour tout propriétaire.
Les autres conditions de fond
En dehors de cette condition d’exploitation supprimée, la location-gérance suppose que le loueur soit bien propriétaire (ou titulaire d’un droit d’exploitation, par exemple usufruitier) du fonds de commerce, et que le fonds constitue une véritable universalité commerciale : clientèle, enseigne, matériel, droit au bail le cas échéant. Un local vide sans clientèle ni activité commerciale ne peut pas faire l’objet d’une location-gérance, faute de fonds de commerce à louer.
Le locataire-gérant, lui, doit avoir la capacité commerciale : ne pas être frappé d’une interdiction de gérer, ne pas être en incapacité d’exercer le commerce. Aucune condition de diplôme n’est exigée pour la location-gérance elle-même, sauf activité réglementée (pharmacie, débit de boissons, etc.) qui impose ses propres qualifications au locataire-gérant.
Le contrat de location-gérance : contenu et rédaction
Le contrat de location-gérance n’obéit pas à un formalisme légal rigide, mais sa rédaction conditionne directement la sécurité des deux parties. Dans mon accompagnement, les clauses suivantes sont systématiquement travaillées :
- La désignation précise du fonds loué : éléments incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial), matériel, éventuellement droit au bail commercial sous-jacent.
- Le montant et les modalités de la redevance : montant fixe, variable (indexé sur le chiffre d’affaires), ou mixte. La périodicité de versement (mensuelle, trimestrielle) doit être précisée.
- La durée du contrat et ses conditions de renouvellement ou de résiliation anticipée.
- Les obligations d’entretien et de conservation du fonds par le locataire-gérant, qui ne doit pas dégrader la clientèle ni l’image commerciale du fonds.
- Le sort du bail commercial, si le fonds est exploité dans des locaux loués : le contrat de location-gérance ne dispense pas de vérifier que le bail autorise cette sous-exploitation.
- Une clause de non-concurrence du loueur pendant la durée du contrat, pour éviter qu’il ne réexploite un fonds concurrent à proximité.
Chez Jurixa, je structure les contrats de location-gérance en tenant compte du profil réel des parties : loueur qui prépare une cession fonds de commerce différée, héritier qui veut transmettre sans se dessaisir, repreneur qui teste une activité avant d’acheter. Chaque situation appelle des clauses différentes, pas un contrat type recopié.
La publicité obligatoire du contrat
Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publicité légale, dans les 15 jours de sa date, sous forme d’un avis dans un support habilité à recevoir des annonces légales du département où le fonds est exploité. Cette formalité déclenche des conséquences juridiques déterminantes, notamment pour la solidarité des dettes du loueur.
Le locataire-gérant a la qualité de commerçant dès le début de son exploitation et doit, à ce titre, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au registre national des entreprises s’il s’agit d’un établissement artisanal, conformément à l’article L144-2 du Code de commerce. Il est soumis à toutes les obligations comptables, fiscales et sociales qui découlent de sa qualité de commerçant.
La solidarité du loueur pendant les six premiers mois
C’est le point le plus sensible pour le propriétaire du fonds, et celui que je détaille systématiquement lors de mes échanges avec les loueurs.
La solidarité des dettes commerciales jusqu’à la publication
L’article L144-7 du Code de commerce prévoit que, jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds reste solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par ce dernier à l’occasion de l’exploitation du fonds. Concrètement, tant que le contrat n’a pas été publié, un créancier du locataire-gérant peut réclamer le paiement directement au loueur.
Cette règle explique pourquoi la publication rapide du contrat, dans le délai légal de 15 jours, protège directement le loueur : c’est cette publicité qui met fin à sa solidarité de droit commun sur les dettes commerciales du gérant.
La solidarité fiscale, un régime distinct et plus long
En parallèle de la solidarité commerciale de l’article L144-7, le Code général des impôts prévoit une solidarité fiscale propre au loueur du fonds pour le paiement des impositions dues par le locataire-gérant au titre de l’exploitation, pendant une durée qui court à compter du début effectif de l’exploitation par le locataire-gérant, et qui s’ajoute à la solidarité prévue par le droit commercial. Ce mécanisme vise à empêcher qu’un loueur ne se décharge de toute responsabilité fiscale en mettant un fonds en gérance libre auprès d’un exploitant peu solvable.
Point de vigilance : bien vérifier la solvabilité et le sérieux du locataire-gérant avant de signer. Le loueur qui choisit mal son locataire-gérant peut se retrouver exposé, pendant plusieurs mois après le début de l’exploitation, à des dettes commerciales et fiscales qu’il n’a pas générées lui-même. Une clause de garantie ou de dépôt de garantie dans le contrat limite ce risque.
L’exigibilité anticipée des dettes du loueur
Le Code de commerce prévoit aussi une protection pour les créanciers du loueur lui-même : au moment de la mise en location-gérance, les dettes du loueur afférentes à l’exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce, s’il estime que l’opération met en péril leur recouvrement. L’action doit être introduite dans un délai de trois mois à compter de la publication du contrat. C’est une garantie supplémentaire pour les créanciers du loueur, qui ne doivent pas voir leurs chances de paiement diminuées par la mise en gérance libre.
Location-gérance vs cession du fonds de commerce
| Critère | Location-gérance | Cession du fonds |
|---|---|---|
| Propriété du fonds | Reste au loueur | Transférée à l’acquéreur |
| Contrepartie | Redevance périodique | Prix payé (comptant ou échelonné) |
| Réversibilité | Oui, contrat à durée limitée | Non, sauf rachat ultérieur |
| Investissement de départ | Réduit (pas d’achat du fonds) | Financement du prix de vente |
| Solidarité fiscale/sociale | Loueur solidaire un temps | Vendeur solidaire des dettes fiscales du repreneur pendant 90 jours (droit commun de cession) |
| Usage type | Tester une reprise, transmission progressive | Sortie définitive du loueur/vendeur |
Fiscalité de la redevance de location-gérance
Pour le loueur, la redevance perçue constitue un revenu imposable. Selon son régime, elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il reste inscrit au registre du commerce à ce titre, ou des revenus fonciers/autres catégories selon la structure retenue (société, entreprise individuelle). La TVA s’applique en principe sur la redevance de location-gérance, dès lors qu’il s’agit d’une prestation de mise à disposition à titre onéreux d’un fonds de commerce dans le cadre d’une activité économique.
Pour le locataire-gérant, la redevance versée constitue une charge déductible de son résultat imposable, dans les conditions de droit commun applicables aux charges d’exploitation. Le locataire-gérant est imposé sur le bénéfice qu’il tire personnellement de l’exploitation, exactement comme n’importe quel exploitant commerçant.
Dans mon accompagnement, je recommande toujours de faire chiffrer précisément l’impact fiscal du montage envisagé avant de signer le contrat, notamment quand la redevance est indexée sur le chiffre d’affaires ou que plusieurs structures juridiques sont impliquées (holding propriétaire, société d’exploitation locataire-gérante).
Pourquoi choisir la location-gérance plutôt que la cession
Tester une reprise avant de s’engager définitivement
Un repreneur qui doute de la viabilité d’une activité peut d’abord l’exploiter en location-gérance quelques mois, avant de décider d’un rachat définitif. Cette période permet de vérifier le chiffre d’affaires réel, la fidélité de la clientèle, la rentabilité effective, sans immobiliser le capital nécessaire à un achat.
Transmettre progressivement une activité familiale
Un dirigeant qui approche de la retraite peut mettre son fonds en gérance libre auprès d’un successeur, souvent un enfant ou un collaborateur de confiance, avant de lui céder définitivement le fonds quelques années plus tard. Cette transition progressive rassure les deux parties : le loueur garde un filet de sécurité en cas d’échec de la reprise, le locataire-gérant se familiarise avec l’activité avant d’engager un financement d’achat.
Valoriser un fonds sans l’exploiter soi-même
Un propriétaire qui a hérité d’un fonds, qui change d’activité, ou qui souhaite diversifier ses investissements sans exploiter lui-même, peut percevoir un revenu régulier via la redevance, sans les contraintes de gestion quotidienne du commerce.
Fin du contrat et devenir du fonds
À l’échéance du contrat, plusieurs issues sont possibles : le loueur reprend l’exploitation directe du fonds, il le remet en location-gérance auprès d’un nouveau locataire-gérant, ou il cède le fonds au locataire-gérant sortant, souvent dans le cadre d’une option d’achat négociée dès la signature du contrat initial. Cette option d’achat, quand elle est prévue, sécurise le locataire-gérant qui a investi du temps et de l’énergie à développer le fonds, et évite au loueur de perdre la valeur créée par l’exploitant en place.
À l’inverse, le locataire-gérant ne bénéficie d’aucun droit automatique au renouvellement du contrat ni au maintien dans les lieux, sauf clause contraire. C’est une différence importante avec le bail commercial, où le locataire bénéficie d’un statut protecteur de plein droit. La location-gérance reste, par construction, un mécanisme plus souple et plus réversible que la propriété commerciale ou le bail.
Questions fréquentes
Faut-il avoir exploité le fonds pendant 2 ans avant de le louer en gérance ?
Non. Cette condition a été supprimée par la loi PACTE de 2019. Il n’existe plus aujourd’hui d’obligation légale d’exploitation préalable minimale avant de mettre un fonds en location-gérance, quel que soit le propriétaire (repreneur récent, héritier, société).
Le loueur reste-t-il responsable des dettes du locataire-gérant ?
Oui, mais de façon limitée dans le temps. Sur le plan commercial, le loueur est solidaire des dettes du locataire-gérant jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, conformément à l’article L144-7 du Code de commerce. Sur le plan fiscal, une solidarité spécifique du loueur s’applique pendant une durée limitée à compter du début de l’exploitation, à faire préciser auprès de l’administration fiscale selon la situation.
La location-gérance dispense-t-elle de publier une annonce légale ?
Non, c’est même une obligation déterminante. Le contrat doit être publié dans les 15 jours de sa signature. Cette publication met fin à la solidarité commerciale du loueur sur les dettes futures du locataire-gérant et rend le contrat opposable aux tiers.
Quelle différence entre location-gérance et cession de fonds de commerce ?
Dans la location-gérance, le loueur reste propriétaire du fonds et perçoit une redevance périodique ; le contrat est réversible et limité dans le temps. Dans la cession de fonds de commerce, la propriété est transférée définitivement contre un prix, sauf rachat ultérieur par l’ancien propriétaire.
Combien coûte la mise en place d’une location-gérance ?
Le coût principal est celui de la rédaction du contrat et de la publicité légale (quelques centaines d’euros pour l’annonce). Il n’y a pas de droits d’enregistrement comparables à ceux d’une cession de fonds, puisqu’il n’y a pas de transfert de propriété. Dans mon accompagnement à la création d’entreprise, la structuration complète d’un projet de location-gérance (contrat, formalités, conseils sur le montage) est proposée à partir de 550 €.
En conclusion
La location-gérance est un outil souple, souvent sous-utilisé, pour tester une reprise, transmettre progressivement une activité ou valoriser un fonds sans l’exploiter directement. La suppression de la condition des deux ans d’exploitation préalable, en 2019, a considérablement élargi les situations où ce montage devient pertinent.
Mais la souplesse du dispositif ne dispense pas de rigueur : publicité dans les délais, contrat qui anticipe la fin de la relation, vérification de la solvabilité du locataire-gérant. Dans mon accompagnement, je structure ces contrats en fonction de la situation réelle des parties, loueur comme locataire-gérant, pour éviter que la solidarité fiscale et commerciale ne se transforme en mauvaise surprise. Si vous envisagez une location-gérance, discutons-en avant la signature : c’est là que se joue la sécurité du montage.
