L’an dernier, un dirigeant de SAS m’a appelée avec 200 000 € de trésorerie dormante sur le compte courant de sa société. Son expert-comptable lui avait parlé d’usufruit de SCPI « pour faire travailler le cash sans sortir de dividendes ». Bonne intuition, mais le montage nécessitait quelques ajustements statutaires que personne n’avait anticipés. Résultat : trois mois de retard et un passage chez le greffe qui aurait pu être évité.
L’usufruit temporaire de parts de SCPI est un outil redoutablement efficace pour les sociétés à l’IS. Mais entre la clé de répartition, l’amortissement comptable et les clauses statutaires, les pièges sont nombreux. Voici le guide complet.
Le principe : acheter le droit aux revenus, pas la propriété
Le démembrement de parts de SCPI consiste à séparer l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) de la nue-propriété (le droit de posséder la part à terme). Votre société achète uniquement l’usufruit pour une durée déterminée, généralement 5 à 20 ans, à un prix fortement décoté par rapport à la pleine propriété.
Concrètement : une part de SCPI vaut 1 000 € en pleine propriété. Votre société achète l’usufruit temporaire sur 5 ans pour environ 200 € (clé de 20 %). Elle perçoit 100 % des loyers pendant 5 ans. À l’échéance, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans rien payer de plus.
Le démembrement de propriété est régi par les articles 578 à 624 du Code civil. L’usufruit temporaire prend fin à l’expiration du terme fixé, sans formalité (article 617 du Code civil).
Pourquoi les sociétés à l’IS adorent ce montage
Le vrai intérêt de l’usufruit de SCPI en société tient en deux mots : amortissement déductible.
L’amortissement linéaire qui change tout
Votre société inscrit l’usufruit temporaire à l’actif de son bilan, dans un compte d’immobilisation incorporelle. Comme tout actif à durée limitée, il s’amortit linéairement sur sa durée de vie.
Prenons un exemple : votre SCI à l’IS investit 50 000 € en usufruit de SCPI sur 5 ans. Elle amortit 10 000 € par an. Si la SCPI distribue un rendement de 5 % sur la valeur en pleine propriété (soit environ 250 000 €), la société perçoit 12 500 € de revenus fonciers annuels. Après déduction de l’amortissement de 10 000 €, le résultat imposable n’est que de 2 500 €. Au taux d’IS de 25 %, cela représente 625 € d’impôt pour 12 500 € de revenus perçus.
Usufruit SCPI en société IS : simulation sur 5 ans
| Élément | Montant |
|---|---|
| Investissement usufruit (clé 20 %) | 50 000 € |
| Valeur pleine propriété correspondante | 250 000 € |
| Revenus fonciers annuels (5 % de 250 000 €) | 12 500 € |
| Amortissement annuel (50 000 € / 5 ans) | - 10 000 € |
| Résultat imposable annuel | 2 500 € |
| IS à 25 % | 625 € |
| Revenus nets après IS (annuels) | 11 875 € |
| Total revenus nets sur 5 ans | 59 375 € |
| Rendement net sur capital investi | 118,75 % |
Pas de prélèvements sociaux
Autre avantage majeur : une société à l’IS ne paie pas de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus fonciers. Seul l’IS s’applique. Pour un dirigeant qui percevrait les mêmes revenus en direct (personne physique), la fiscalité serait bien plus lourde : TMI + prélèvements sociaux, soit potentiellement plus de 50 %.
L’usufruit temporaire de SCPI en société IS est particulièrement adapté aux trésoreries excédentaires que vous ne souhaitez pas distribuer en dividendes. Chez Jurixa, je structure le véhicule (SCI, SAS ou holding) et je rédige les statuts avec les clauses d’investissement adaptées, le tout à partir de 500 €.
SCI, SAS ou holding : quel véhicule choisir ?
Le choix de la structure dépend de votre situation patrimoniale et de vos objectifs.
Quel véhicule pour l'usufruit de SCPI ?
| Critère | SCI à l’IS | SAS | Holding (SAS/SARL) |
|---|---|---|---|
| Amortissement usufruit | Oui | Oui | Oui |
| Prélèvements sociaux | Non | Non | Non |
| Sortie des revenus | Dividendes (PFU 30 %) | Dividendes (PFU 30 %) | Réinvestissement sans impôt |
| Objet social adapté | À vérifier / modifier | Flexible | Flexible |
| Coût de création | ~800 € tout compris | ~900 € tout compris | ~1 000 € tout compris |
| Idéal pour | Patrimoine immobilier | Trésorerie d’exploitation | Cash-flow groupe |
La SCI à l’IS est le véhicule le plus courant pour ce type d’investissement, mais attention à l’objet social. Si vos statuts mentionnent uniquement « l’acquisition et la gestion de biens immobiliers situés à [adresse] », l’investissement en SCPI pourrait être considéré comme hors objet social. J’y reviens plus bas.
Les clauses statutaires à prévoir
C’est le point que 90 % des guides en ligne oublient de mentionner. Et c’est pourtant ce qui bloque le plus souvent.
L’objet social
L’objet social de votre société doit couvrir l’acquisition de valeurs mobilières ou de parts de sociétés civiles de placement immobilier. Si vos statuts sont trop restrictifs (limités à un bien précis), il faut les modifier avant d’investir. Sinon, l’opération est nulle.
La clause d’investissement
Prévoyez une clause autorisant le gérant (ou le président en SAS) à investir la trésorerie de la société dans des produits financiers ou immobiliers, dans la limite d’un montant ou d’un pourcentage des capitaux propres. Cela évite de convoquer une AG à chaque achat de parts.
La clause de démembrement
Si votre société achète de l’usufruit temporaire, mentionnez explicitement dans les statuts que la société peut acquérir des droits démembrés (usufruit ou nue-propriété) sur des parts de SCPI ou de sociétés civiles.
Un client a découvert en voulant souscrire que ses statuts de SCI limitaient les investissements aux « immeubles bâtis ou terrains ». Les parts de SCPI ne sont pas des immeubles, ce sont des valeurs mobilières. Il a fallu modifier les statuts (AG extraordinaire, publication, greffe) avant de pouvoir investir. Trois mois et 400 € de formalités en plus.
La clé de répartition : comment elle fonctionne
La clé de répartition détermine la répartition du prix entre l’usufruit et la nue-propriété. Elle est fixée par la société de gestion de la SCPI et varie selon la durée du démembrement.
| Durée du démembrement | Clé usufruit | Clé nue-propriété |
|---|---|---|
| 3 ans | 12-15 % | 85-88 % |
| 5 ans | 18-22 % | 78-82 % |
| 7 ans | 25-30 % | 70-75 % |
| 10 ans | 30-38 % | 62-70 % |
| 15 ans | 40-48 % | 52-60 % |
| 20 ans | 50-55 % | 45-50 % |
Plus la durée est courte, plus le rendement apparent est élevé (car le prix d’achat est faible par rapport aux revenus perçus). Mais plus la durée est longue, plus le risque de vacance locative ou de baisse de rendement pèse.
Les risques à ne pas sous-estimer
Le rendement n’est pas garanti
Les SCPI distribuent des revenus locatifs, pas des coupons fixes. Si le taux d’occupation baisse ou si la SCPI restructure son portefeuille, les distributions diminuent. Sur un usufruit de 5 ans, une baisse de rendement de 1 point représente une perte significative rapportée au capital investi.
La liquidité est quasi nulle
Vous ne pouvez pas revendre votre usufruit en cours de route. Pas de marché secondaire organisé pour l’usufruit temporaire. Le capital est bloqué jusqu’à l’échéance.
L’IFI pour les personnes physiques
Si c’est une personne physique qui achète l’usufruit (et non une société), elle déclare la valeur en pleine propriété des parts à l’IFI, pas seulement la valeur de l’usufruit. C’est un piège fiscal classique prévu par l’article 968 du CGI. En société IS, ce problème ne se pose pas (c’est la société qui détient, pas vous).
Ne confondez pas usufruit de SCPI et SCPI en pleine propriété logée en société. En pleine propriété, pas d’amortissement du prix d’achat des parts (sauf si la SCPI est fiscalement « transparente » et que les immeubles sous-jacents sont amortissables). L’usufruit temporaire, lui, s’amortit toujours car c’est un droit à durée déterminée.
Comment souscrire concrètement
- Vérifier les statuts : objet social, clause d’investissement, pouvoir du gérant
- Choisir la SCPI : rendement historique, taux d’occupation, qualité du patrimoine, frais de gestion (10-15 % des loyers)
- Négocier la clé : certaines sociétés de gestion ont des clés ajustables selon le montant
- Souscrire : bulletin de souscription + justificatif d’identité du gérant + Kbis + statuts + PV d’autorisation
- Comptabiliser : débit du compte 208 (autres immobilisations incorporelles) pour la valeur d’acquisition
- Amortir : dotation linéaire annuelle au compte 6811
Contactez-moi directement si vous hésitez entre plusieurs SCPI ou si vos statuts nécessitent une adaptation. Chez Jurixa, je m’assure que le véhicule juridique est prêt avant que vous signiez le bulletin de souscription.
Questions fréquentes
L’usufruit de SCPI est-il adapté à une SCI à l’IR ?
C’est possible mais beaucoup moins intéressant. En SCI à l’IR, les revenus sont imposés au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux entre les mains des associés. Et l’amortissement de l’usufruit n’est pas déductible des revenus fonciers à l’IR (pas de notion d’amortissement en revenus fonciers). Le montage perd son principal avantage fiscal.
Quel montant minimum pour investir ?
La plupart des sociétés de gestion exigent un minimum de souscription en usufruit compris entre 10 000 € et 50 000 €. Certaines SCPI acceptent des tickets à partir de 5 000 € en démembrement. En dessous, les frais de gestion et de comptabilité rendent l’opération peu rentable.
Que se passe-t-il à l’échéance du démembrement ?
L’usufruit s’éteint automatiquement. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans rien payer. Votre société n’a plus rien : l’actif est intégralement amorti, la valeur nette comptable est à zéro. Pas de plus-value, pas de moins-value. L’opération est fiscalement neutre à la sortie.
Faut-il modifier les statuts de ma SCI pour acheter de l’usufruit SCPI ?
Dans la majorité des cas, oui. Les statuts « standard » de SCI ne prévoient pas l’acquisition de parts de SCPI démembrées. Il faut élargir l’objet social et ajouter une clause d’investissement. Comptez 250 à 400 € de formalités (annonce légale + greffe).
Peut-on cumuler usufruit SCPI et immobilier en direct dans la même SCI ?
Oui, à condition que l’objet social le permette. C’est même une stratégie courante : les loyers de l’immobilier en direct couvrent les charges courantes de la SCI, tandis que les revenus SCPI génèrent du rendement sur la trésorerie excédentaire. L’amortissement de l’usufruit SCPI compense fiscalement les revenus fonciers de l’immobilier direct.
L’usufruit de SCPI est-il soumis à l’IFI ?
Pour une personne physique usufruitière, oui : elle déclare la valeur en pleine propriété des parts (article 968 CGI). Pour une société IS, non : c’est la société qui détient l’usufruit, les associés personnes physiques ne déclarent que la valeur de leurs parts sociales dans la société (nette de dettes).
L’usufruit temporaire de SCPI en société IS est l’un des rares placements qui offre à la fois du rendement élevé et un avantage fiscal structurel. Mais sans les bonnes clauses statutaires, le montage peut se gripper avant même de démarrer. Autant faire les choses dans l’ordre.
