“On m’a dit que je pouvais amortir l’appartement acheté par notre SCI familiale pour réduire nos impots.” Je reçois cette question au moins deux fois par semaine. Et à chaque fois, la réponse est la meme : si votre SCI est à l’impot sur le revenu, l’amortissement du bien immobilier est tout simplement impossible. Ce n’est pas une question de montage ou de stratégie. C’est le Code général des impots qui l’interdit. Je vous explique pourquoi, ce que vous pouvez faire à la place, et dans quels cas passer à l’IS devient pertinent.
Amortissement en SCI à l’IR : pourquoi c’est interdit
Le principe est simple. Une SCI soumise à l’impot sur le revenu est dite “transparente” fiscalement. Les revenus locatifs de la société remontent directement dans la déclaration de revenus de chaque associé, au prorata de ses parts. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, régie par les articles 28 à 33 quinquies du Code général des impots.
Or, le régime des revenus fonciers ne prévoit aucune déduction au titre de l’amortissement de l’immeuble. La liste des charges déductibles est limitative : travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, frais de gestion, taxes foncières, intérets d’emprunt. Mais pas l’amortissement.
L’article 31 du Code général des impots énumère de manière exhaustive les charges déductibles des revenus fonciers. L’amortissement du bien immobilier n’y figure pas. Seuls certains dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Denormandie) permettent une déduction forfaitaire assimilée à un amortissement, mais ce sont des régimes dérogatoires avec des conditions strictes. Source : BOI-RFPI-BASE-20.
J’ai accompagné en 2025 un couple qui avait acheté un immeuble de rapport à Montpellier via leur SCI à l’IR. Leur comptable leur avait dit qu’ils pourraient “amortir le batiment sur 25 ans”. Quand ils sont venus me voir, ils avaient déclaré un amortissement fictif pendant deux ans. Résultat : redressement fiscal, rappel d’impot plus pénalités de 10 %. Cout total : 8 400 euros.
Ce que vous pouvez déduire en SCI à l’IR
L’impossibilité d’amortir ne signifie pas que tout est perdu. Le régime des revenus fonciers autorise la déduction de nombreuses charges réelles. C’est meme l’un des leviers fiscaux les plus puissants en immobilier locatif.
Travaux d’entretien et de réparation. Refaire une toiture, remplacer une chaudière vétuste, rénover les peintures, changer les sanitaires. Tous les travaux qui maintiennent ou remettent le bien en état sont déductibles intégralement l’année de leur paiement. Attention : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
Travaux d’amélioration. Installation d’un ascenseur, mise aux normes électriques, création d’une salle de bains dans un logement qui n’en avait pas. Ces dépenses sont déductibles pour les locaux d’habitation (BOI-RFPI-BASE-20-30-20).
Intérets d’emprunt. Les intérets du pret contracté pour l’acquisition du bien, mais aussi pour des travaux, sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Sans plafond. C’est souvent la charge la plus importante les premières années.
Frais de gestion. Honoraires de gestion locative (6 à 10 % des loyers), frais de procédure en cas de litige locataire, et un forfait de 20 euros par local pour les frais de correspondance et téléphone.
Taxes et assurances. Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire), primes d’assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés.
Je conseille systématiquement à mes clients en SCI à l’IR de conserver chaque facture. Un client à Lyon avait accumulé 45 000 euros de travaux de rénovation sur deux ans. Grâce à la déduction intégrale, il a effacé la totalité de ses revenus fonciers et imputé le surplus en déficit foncier.
Le déficit foncier : l’alternative la plus efficace
Le déficit foncier est le mécanisme qui compense en partie l’absence d’amortissement en SCI à l’IR. Quand vos charges déductibles dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier.
Ce déficit s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (article 156-I-3 du CGI). Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond de 10 700 euros s’applique par foyer fiscal, pas par SCI. Si vous etes associé de deux SCI à l’IR, le plafond reste unique. En revanche, les intérets d’emprunt ne peuvent s’imputer que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global). En pratique, il faut d’abord imputer les intérets, puis les autres charges. Le résultat détermine si le déficit remonte sur le revenu global ou reste cantonné aux revenus fonciers.
Exemple concret. Votre SCI à l’IR perçoit 18 000 euros de loyers annuels. Vous réalisez 35 000 euros de travaux de rénovation. Les intérets d’emprunt s’élèvent à 4 000 euros. Les autres charges (taxe foncière, assurance, gestion) totalisent 3 500 euros.
Calcul :
- Revenus fonciers : 18 000 euros
- Intérets d’emprunt : -4 000 euros
- Revenu foncier après intérets : 14 000 euros
- Travaux + autres charges : -38 500 euros
- Déficit foncier total : -24 500 euros
- Imputation sur revenu global : 10 700 euros (plafond)
- Report sur revenus fonciers N+1 à N+10 : 13 800 euros
Un associé détenant 50 % de la SCI impute 5 350 euros sur son revenu global. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, l’économie d’impot immédiate est de 1 605 euros, plus 2 370 euros de prélèvements sociaux évités.
Condition impérative : vous devez maintenir le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Si vous vendez avant, ou si vous passez en meublé, l’administration fiscale reprend le déficit. J’ai vu un client perdre 12 000 euros d’avantage fiscal parce qu’il avait basculé son appartement en Airbnb 18 mois après l’imputation.
SCI à l’IS : l’amortissement devient possible
Quand votre SCI opte pour l’impot sur les sociétés, tout change. L’immeuble devient un actif inscrit au bilan de la société. Et comme tout actif immobilisé, il doit etre amorti selon les règles du Plan Comptable Général.
L’amortissement se décompose par composants :
- Structure (gros oeuvre) : 50 à 80 ans, soit 1,25 % à 2 % par an
- Toiture : 25 ans, soit 4 % par an
- Installations électriques et plomberie : 25 ans
- Chauffage : 20 ans, soit 5 % par an
- Agencements intérieurs : 15 ans, soit 6,67 % par an
Exemple. Votre SCI à l’IS achète un immeuble 300 000 euros (terrain 60 000 euros, construction 240 000 euros). Le terrain n’est jamais amorti. La construction se décompose : structure 60 %, toiture 10 %, installations 15 %, agencements 15 %.
Amortissement annuel : environ 8 000 à 10 000 euros selon la ventilation retenue. Chaque année, ce montant vient réduire le bénéfice imposable de la SCI. Au taux réduit d’IS de 15 % (sur les 42 500 premiers euros de bénéfice), l’économie annuelle est de 1 200 à 1 500 euros.
L’amortissement en SCI à l’IS a un cout caché majeur : la plus-value de cession. Quand vous revendez le bien, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable (prix d’achat moins amortissements cumulés), pas sur le prix d’achat initial. Après 20 ans, si vous avez amorti 180 000 euros, votre valeur nette comptable est de 120 000 euros. Si vous revendez 350 000 euros, la plus-value imposable est de 230 000 euros, taxée à 25 % d’IS soit 57 500 euros. En SCI à l’IR, la meme revente après 20 ans d’abattements pour durée de détention aurait généré une plus-value quasi nulle (exonération totale après 22 ans pour l’impot, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
IR vs IS pour l’amortissement : le comparatif complet
Amortissement SCI : IR vs IS
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Amortissement du bien | Interdit | Obligatoire |
| Imposition des loyers | Barème progressif IR + 17,2 % PS | IS 15 % (jusqu’à 42 500 euros) puis 25 % |
| Charges déductibles | Liste limitative (art. 31 CGI) | Toutes les charges réelles + amortissement |
| Plus-value de cession | Abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) | Sur valeur nette comptable, taxée à 25 % d’IS + flat tax 30 % sur distribution |
| Déficit foncier | Oui, 10 700 euros/an sur revenu global | Non applicable (report de déficit IS illimité) |
| Horizon optimal | Long terme (> 20 ans), patrimoine familial | Moyen terme, réinvestissement, trésorerie société |
En 2026, j’ai accompagné la création de 23 SCI. Dans 15 cas, mes clients hésitaient entre IR et IS précisément à cause de la question de l’amortissement. Voici ma règle empirique : si vous achetez pour transmettre à vos enfants dans 25 ans et que vous ne comptez pas revendre, l’IR reste souvent plus avantageux malgré l’absence d’amortissement. Si vous achetez pour constituer un patrimoine avec plusieurs biens et réinvestir la trésorerie, l’IS avec amortissement prend tout son sens.
Quand le passage à l’IS vaut le coup malgré la plus-value
Le passage de l’IR à l’IS est une option irrévocable (article 239 du CGI). Irréversible. Une fois que vous avez opté, vous ne pouvez plus revenir à l’IR. C’est pour cela que je refuse systématiquement de rédiger l’option sans une simulation chiffrée complète.
Le passage à l’IS se justifie dans trois situations :
Situation 1 : revenus fonciers élevés avec tranche marginale haute. Si vous etes à la tranche de 41 % ou 45 %, vos loyers sont taxés à 58,2 % ou 62,2 % (tranche IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). En IS, les memes loyers, après amortissement, seraient imposés à 15 %. L’écart est considérable. Un client avec 30 000 euros de loyers annuels et une TMI à 41 % a économisé 9 200 euros par an en passant à l’IS. Sur 15 ans, l’économie cumulée dépasse largement le surcout de plus-value à la revente.
Situation 2 : stratégie de réinvestissement. Si vous ne sortez pas les bénéfices de la SCI et que vous les réinvestissez dans de nouveaux biens, l’IS permet de capitaliser avec une fiscalité allégée. Les bénéfices non distribués ne subissent ni prélèvements sociaux ni impot sur le revenu. L’amortissement réduit encore l’assiette imposable.
Situation 3 : pas de revente prévue. Si vous transmettez les parts de la SCI à vos héritiers sans revendre le bien, la question de la plus-value ne se pose pas. Les parts sont évaluées à leur valeur vénale au jour de la donation ou du décès. L’amortissement cumulé n’entre pas dans le calcul des droits de succession.
J’ai un client à Bordeaux qui détient 4 immeubles via une SCI passée à l’IS en 2021. L’amortissement annuel total est de 38 000 euros. Son bénéfice imposable passe de 52 000 euros à 14 000 euros. L’IS à payer : 2 100 euros au lieu de 30 000 euros d’impot sur le revenu qu’il aurait payé en SCI à l’IR.
Les pièges à éviter absolument
Piège 1 : déduire un amortissement fictif en SCI à l’IR. Je l’ai dit plus haut, mais j’insiste : c’est un redressement garanti. L’administration fiscale détecte systématiquement cette erreur lors des controles sur pièces de la déclaration 2044. Et les pénalités sont lourdes : 10 % pour erreur de bonne foi, 40 % si l’intention d’éluder l’impot est caractérisée.
Piège 2 : confondre amortissement comptable et amortissement fiscal en SCI à l’IR. Une SCI à l’IR peut techniquement tenir une comptabilité avec amortissement (c’est meme recommandé pour suivre la valeur du patrimoine). Mais cet amortissement comptable n’a aucun effet fiscal. Il ne réduit pas les revenus fonciers déclarés. Certains logiciels comptables génèrent automatiquement des écritures d’amortissement. Assurez-vous que votre expert-comptable ne les reporte pas dans la déclaration 2072.
Piège 3 : passer à l’IS uniquement pour amortir sans simuler la sortie. L’amortissement réduit l’impot pendant la détention. Mais la plus-value à la revente peut effacer tout le gain. Avec une double imposition : IS sur la plus-value de la société, puis flat tax à 30 % sur la distribution du produit de vente aux associés. J’ai vu un investisseur à Toulouse perdre 22 000 euros net en revendant après seulement 8 ans en IS, alors qu’il aurait été gagnant en restant à l’IR.
Avant toute décision, faites simuler les deux scénarios sur votre durée de détention prévisionnelle. Chez Jurixa, je réalise systématiquement un comparatif IR/IS chiffré avant la rédaction des statuts. Cela prend une heure, mais évite des dizaines de milliers d’euros d’erreur.
Les étapes pour optimiser votre fiscalité en SCI à l’IR
Si vous restez à l’IR (ce qui est le bon choix dans la majorité des cas pour de la détention longue), voici comment maximiser vos déductions :
Étape 1 : planifiez vos travaux. Concentrez les gros travaux sur une ou deux années pour maximiser le déficit foncier. Un programme de 50 000 euros de travaux étalé sur 5 ans génère 10 000 euros de déduction par an. Le meme programme concentré sur 2 ans génère 25 000 euros par an, avec 10 700 euros imputés sur le revenu global chaque année.
Étape 2 : empruntez pour les travaux. Les intérets d’emprunt pour financer des travaux sont déductibles des revenus fonciers. Meme si vous avez la trésorerie, l’emprunt peut etre fiscalement plus intéressant que l’autofinancement.
Étape 3 : conservez chaque justificatif. Factures de travaux, appels de fonds de la copropriété, avis de taxe foncière, tableaux d’amortissement du pret. L’administration peut demander les justificatifs pendant 3 ans (délai de reprise).
Étape 4 : déclarez correctement sur la 2044 et la 2072. La SCI déclare ses résultats sur le formulaire 2072-S ou 2072-C. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration 2044. Les erreurs de report sont fréquentes et coutent cher.
Questions fréquentes
Peut-on amortir un bien en SCI à l’IR sous le régime LMNP ?
Non. Si votre SCI à l’IR fait de la location meublée, elle bascule automatiquement à l’IS (article 206-2 du CGI). La location meublée est une activité commerciale qui est incompatible avec le régime des revenus fonciers. L’amortissement devient alors possible, mais vous perdez les avantages de l’IR (abattements pour durée de détention sur les plus-values).
Le dispositif Pinel permet-il d’amortir en SCI à l’IR ?
Le Pinel n’est pas un amortissement au sens strict. C’est une réduction d’impot calculée sur le prix de revient du logement (12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement). Le mécanisme est différent : il s’agit d’une réduction d’impot, pas d’une charge déductible des revenus fonciers. Et le dispositif Pinel est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025.
Peut-on passer de l’IR à l’IS puis revenir à l’IR ?
Non. L’option pour l’IS est irrévocable (article 239 du CGI). Une fois exercée, vous ne pouvez plus revenir au régime de la transparence fiscale. C’est pourquoi cette décision doit etre murissement réfléchie et simulée sur toute la durée de détention prévue.
Le terrain est-il amortissable en SCI à l’IS ?
Non. Le terrain n’est jamais amortissable, ni en SCI à l’IR ni à l’IS. Seule la construction et ses composants (toiture, installations, agencements) peuvent etre amortis. En pratique, le terrain représente 15 % à 30 % du prix total selon la localisation. C’est un point que beaucoup d’investisseurs oublient dans leurs simulations.
Quel est l’intéret de tenir une comptabilité avec amortissement en SCI à l’IR ?
Suivre la valeur réelle du patrimoine, préparer un éventuel passage à l’IS, et faciliter la valorisation des parts en cas de cession ou de donation. L’amortissement comptable n’a aucun impact fiscal en SCI à l’IR, mais il donne une image fidèle de l’usure du batiment. C’est une bonne pratique de gestion, pas un outil d’optimisation fiscale.
