Tous les mois, un client me demande s’il peut encore “faire du Pinel” en SCI. La réponse courte : non, plus depuis le 31 décembre 2024. Mais la situation est plus nuancée qu’un simple “c’est fini”. Des milliers d’investisseurs ont encore des engagements Pinel en cours via leur SCI, et les questions pratiques se multiplient : que faire si on veut vendre ? Peut-on prolonger ? Quelles alternatives existent ? Après avoir accompagné des dizaines de clients dans cette transition, je vous donne les réponses concrètes.
Le dispositif Pinel en SCI : rappel des règles
Le dispositif Pinel, entré en vigueur en 2014, permettait aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location d’un bien neuf à un loyer plafonné. Depuis 2018, les SCI soumises à l’impôt sur le revenu pouvaient en bénéficier, la réduction d’impôt étant répartie entre les associés au prorata de leurs parts sociales.
Rappel des taux Pinel selon la durée d'engagement (dernières années)
| Durée d’engagement | Taux 2023 (Pinel classique) | Taux 2024 (Pinel classique) | Taux Pinel+ (zones tendues) |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 10,5% | 9% | 12% |
| 9 ans | 15% | 12% | 18% |
| 12 ans | 17,5% | 14% | 21% |
Les conditions cumulatives étaient strictes : bien neuf ou VEFA dans une zone éligible (A, A bis, B1), respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire, engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, SCI soumise à l’IR (pas l’IS), et investissement plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².
Fin du Pinel : ce qui s’est passé au 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements le 31 décembre 2024. Aucun nouvel engagement ne peut être souscrit depuis le 1er janvier 2025, que ce soit en direct ou via une SCI. Cette extinction était programmée par la loi de finances, sans prolongation (service-public.gouv.fr).
L’article 199 novesvicies du Code général des impôts encadrait le dispositif Pinel. Sa dernière version applicable prévoyait expressément que la réduction d’impôt s’appliquait aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Aucun décret ni loi de finances 2025 ou 2026 n’a rouvert le dispositif.
Concrètement, si votre SCI a acquis un bien éligible au Pinel avant le 31 décembre 2024 et respecte toutes les conditions, vous continuez à bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’à la fin de votre période d’engagement. Un investissement Pinel réalisé en 2024 avec un engagement de 12 ans produit ses effets fiscaux jusqu’en 2036.
Les engagements Pinel en cours : ce qu’il faut savoir
Respecter les conditions jusqu’au bout
Votre SCI a un investissement Pinel en cours ? Voici les obligations qui persistent pendant toute la durée de l’engagement :
- Location effective et continue : le bien doit rester loué à titre de résidence principale du locataire. Une vacance locative prolongée (plus de 12 mois) peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.
- Plafonds de loyer : les plafonds restent ceux fixés par décret chaque année, même si le Pinel n’accepte plus de nouveaux investissements.
- Plafonds de ressources du locataire : vérifiés à chaque nouveau bail ou renouvellement.
- Déclaration annuelle : la SCI continue de déclarer via le formulaire 2044-EB (engagement de location).
La prolongation d’engagement
Si votre engagement initial était de 6 ou 9 ans, vous pouvez le prolonger (de 3 ans en 3 ans, jusqu’à 12 ans maximum). Cette prolongation reste possible même après la fin du dispositif pour les nouveaux investissements. La réduction d’impôt continue aux taux applicables à la date de votre investissement initial.
Je recommande à mes clients de calculer précisément l’intérêt de la prolongation. Après 9 ans, le taux marginal de réduction baisse significativement (2% par an supplémentaire seulement pour les investissements anciens). Si le marché locatif local a fortement évolué et que vous êtes bridé par les plafonds Pinel, la prolongation peut vous faire perdre de l’argent par rapport à une location classique.
Vendre un bien Pinel en SCI avant la fin de l’engagement
C’est la question la plus fréquente que je reçois. Un associé veut sortir, le couple divorce, les conditions du marché ont changé… Peut-on vendre avant la fin de l’engagement ?
Techniquement, oui. Mais fiscalement, c’est cher. La vente du bien ou la cession des parts de la SCI avant la fin de l’engagement entraîne la reprise intégrale de la réduction d’impôt déjà obtenue. Concrètement, vous devez rembourser au fisc l’ensemble des réductions d’impôt perçues depuis le début de l’investissement.
Exemple. Votre SCI a investi 200 000 € en 2020 avec un engagement Pinel de 9 ans (taux 18%). Réduction totale : 36 000 €, soit 4 000 €/an. Si vous vendez en 2026 (après 6 ans), vous avez perçu 24 000 € de réduction. En cas de rupture d’engagement, ces 24 000 € sont repris sur votre avis d’imposition.
Trois exceptions permettent de rompre l’engagement sans reprise fiscale : le décès de l’un des associés, un licenciement (pas une démission) et l’invalidité de catégorie 2 ou 3. Le divorce n’est pas un cas d’exonération. J’ai malheureusement vu des couples vendre dans la précipitation lors d’un divorce sans anticiper la reprise Pinel.
Les alternatives au Pinel pour investir en SCI en 2026
Le Pinel est mort, mais l’investissement locatif en SCI reste un outil puissant. Voici ce qui fonctionne en 2026.
Le déficit foncier
En SCI à l’IR, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Pas de plafond de loyer, pas de condition de zone, pas d’engagement de durée. C’est la stratégie que je recommande le plus souvent chez Jurixa pour les investisseurs qui ciblent l’ancien avec travaux.
Le dispositif Loc’Avantages (ex-Cosse)
Remplace partiellement le Pinel pour l’investissement locatif social. La SCI loue à un loyer inférieur au marché via une convention Anah. En contrepartie, une réduction d’impôt de 15% à 65% selon le niveau de loyer choisi. Moins connu que le Pinel, il offre des avantages fiscaux comparables.
La SCI à l’IS avec amortissement
Au lieu de chercher une réduction d’impôt, certains investisseurs passent leur SCI à l’IS pour amortir le bien et réduire le résultat imposable. L’économie d’impôt se fait via la diminution de l’IS (15% sur les premiers 42 500 €), pas via une réduction d’IR. Attention à la plus-value professionnelle à la revente.
Le statut LMNP en complément de la SCI
Pour le meublé, le LMNP (loueur meublé non professionnel) en nom propre reste fiscalement avantageux. Certains investisseurs combinent une SCI pour la location nue et un LMNP personnel pour le meublé.
Alternatives au Pinel en 2026 : comparatif rapide
| Critère | Déficit foncier | Loc’Avantages | SCI à l’IS | LMNP |
|---|---|---|---|---|
| Avantage fiscal | Déduction charges réelles | Réduction 15-65% | Amortissement + IS 15% | Amortissement BIC |
| Contrainte de loyer | Aucune | Loyer plafonné | Aucune | Aucune |
| Type de bien | Ancien avec travaux | Tout bien | Tout bien | Meublé uniquement |
| Durée d’engagement | Aucune | 6 ans minimum | Aucune | Aucune |
| Compatible SCI | Oui (IR) | Oui (IR) | Oui | Non (nom propre) |
Tarifs et accompagnement Jurixa
Chez Jurixa, je propose la création complète de votre SCI à partir de 500 € (+ frais légaux : annonce légale ~190 € et greffe ~70 €), avec des statuts rédigés sur-mesure et un conseil personnalisé sur la stratégie fiscale la plus adaptée à votre projet. Fin du Pinel ou pas, l’investissement locatif en SCI reste pertinent avec la bonne structuration.
Contactez-moi pour analyser votre situation et choisir entre IR et IS.
Questions fréquentes
Peut-on encore souscrire un investissement Pinel via une SCI en 2026 ?
Non. Le dispositif Pinel a définitivement pris fin au 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements. Aucune prolongation n’a été votée dans les lois de finances 2025 et 2026. Les SCI ayant investi avant cette date continuent de bénéficier de leurs réductions d’impôt jusqu’à la fin de leur période d’engagement.
Que se passe-t-il si un associé de la SCI vend ses parts pendant un engagement Pinel ?
La cession de parts de la SCI est assimilée à une rupture de l’engagement locatif. La réduction d’impôt est intégralement reprise pour l’associé cédant (pas pour les associés restants). Exception : si le cessionnaire reprend l’engagement aux mêmes conditions et pour la durée restante, la reprise peut être évitée. Cette reprise d’engagement doit être formalisée par écrit.
Le Pinel+ (Super Pinel) est-il également terminé ?
Oui. Le Pinel+ (ou Super Pinel), qui offrait des taux majorés pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la ville ou respectant des critères environnementaux renforcés, a pris fin en même temps que le Pinel classique, au 31 décembre 2024. Les engagements en cours continuent de produire leurs effets.
La SCI à l’IS peut-elle remplacer le Pinel pour optimiser fiscalement ?
Pas exactement. Le Pinel offrait une réduction d’impôt sur le revenu. La SCI à l’IS ne réduit pas votre IR : elle réduit l’impôt sur les sociétés payé par la SCI grâce à l’amortissement du bien. L’avantage est différent mais peut être significatif. En revanche, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui la rend plus lourde. C’est un arbitrage à faire au cas par cas selon votre horizon de détention.
